运河西大街8号院小区位于北京市通州区果园，属于果园商圈，果园西起杨庄路，东至新华北路，北起京哈铁路，南至怡乐中街。

果园经过多年的发展，区域内拥有完善的生活配套，有良好的居住环境。商业方面，小区附近有众多小超市。初次之外，还有有万达广场这种一家综合型的商业区，能够很好的满足居民的生活需求。

果园商圈，在教育方面， 有众多所幼儿园处于附近，例如:青青藤幼儿园，佳乐幼儿园，翠屏幼儿园。孩子的启蒙教育有了很多的选择性。

医疗方面，医疗资源也比较雄厚，含一所三甲医院北京中医药大学东直门医院通州院区，一所二甲医院通州区中西医结合医院，就医条件较好。

果园城商圈内各种交通方式都非常便捷，板块内包含一条地铁线路八通线，可直达四惠、管庄、高碑店，也可换乘1号线、7号线前往北京站、前门等热点区域。

商圈内居住人群多为本地居民，有很多在城区工作的白领。

政策方面，根据《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年－2035年）》，城市副中心的战略定位是国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示范区，空间布局上，将构建“一带、一轴、多组团”的城市空间结构。

以一带、一轴为统领，组织城市功能布局。沿大运河重点培育运河商务区、副中心综合交通枢纽地区和城市绿心3个重点功能区。以组团、家园为单元，提供均衡优质的城市公共服务。

2021年果园环岛片区、果园村片区将以腾退方式开展棚改项目及老城平房签约工作，为保证城市副中心重要公共服务设施和民生工程顺利开工、重大投资项目落地打下坚实基础。

2021年3月31日，北京城市副中心0302街区FZX-0302-6002、6004地块国有建设用地使用权发布挂牌出让公告，地块用途分别为F1住宅混合公建用地、A334托幼用地，该宗地位于通州区梨园镇，建设用地面积4.45万平方米，建筑控制规模9.59万平方米，挂牌出让起始价为人民币179200万元。

虽然果园不作为通州重点发展区域，但是由于地处通州城区和台湖间，是通州位置较好的板块之一，能受到南北利好的辐射，而且周围配套基本成熟定型，比较适合置业生活。此区域发展主要以老旧小区改造、街区环境整治为主。打造和谐、整洁、有效的居住环境是该片区目前的发展方向。

1.该小区基础设施完善，周边生活配套较为齐全，商业、教育、休闲、医疗资源丰富。 重点是小区距离地铁站，公交站非常近，交通极为便利，并且价格实惠。对于想在区域低总价置业、不介意房龄、注重生活配套学校资源的刚需人群是个不错的选择。

2.⼩区密度低，容积率1.00，绿化率30%.除了打造绿化景观，还配备了健⾝器材，⼉童游乐设施等，满⾜⽼⼈⼉童的休闲需求，适合家中有⽼⼈或⼉童的购房者。

3.⼩区主⼒户型为57㎡二室，南北通透；两个卧室和客厅朝南采光好；浪费⾯积⼩，⼾型设计合理；南北双阳台，且北阳台紧邻厨房餐厅，可以设计为⽣活阳台。

4.⼩区紧挨果园和九棵树地铁站周边交通便利。

2021年6月该小区挂牌均价在4.4566万/㎡左右，⽐上月下跌0.06%。挂牌房源以57㎡-69㎡的两室一厅为主。

价格走势呈现下降趋势，总体在4.4万/㎡-4.5万/㎡上下徘徊。

根据幸福里app显示本小区相对于果园其他房源挂牌价较高，目前幸福里app挂牌房源为4套，流动性差。近期无成交成果，建议购房者需实地走访，了解一下具体情况。

小区户型较为单一，以小户型为主，主要为两室一厅。其中最大的房型为69.56㎡，最小的房型为57.09㎡。当中69.56㎡的房源，总价为310万元，南北通透，属于中楼层，带有阳台，适合新婚夫妇居住。其中最小户型面积为57.09㎡，总价238万元，南向带阳台，相比最大房型的客厅空间小些。适合两口之家，资金有限的家庭居住。但户型涵盖范围少，且户型都较小不适合有老人和带娃家庭。

该小区楼栋选择方面没什么特别大的区别，如果有老人和小孩的家庭需要注意应该选择较低的楼层，因为该小区不具备电梯。另外对周边环境要求高的人群，应该选择离大门远的楼房，可以减少噪音的干扰。

该小区户型较小，总价低，比较适合预算较低的购房者。小区房龄较老，品质一般，但距离地铁站较近，周边商业配套齐全，适合在地铁沿线工作，对居住品质要求不高的刚需客户。

截至2021年6月，果园板块内已多年没有新土地入市，故板块内目前无在售新房。相邻果园板块内距离小区较近的新房项目有京贸国际城等楼盘。

京贸国际城位于通州怡乐中路，户型为78㎡-139㎡的1-3室，单价6.4万元/㎡起，总价490万元/套起。小区距离地铁站略远，单价在通州区属于中等偏上水平，因此更适合预算稍高，不依赖地铁通勤的购房者，因此与运河西大街8号院不具备可比性。

目前板块内在售二手房建成时间大体相同，楼龄都较长，户型大体相同。周边生活配套较为成熟，交通便利。周边同类型二手房中，运河西大街8号院的房价较为适中，配套成熟，整体有一定优势。但依赖开车通勤的白领不建议过多关注，因为可能会有日常停车难的问题。