定海园三里位于次渠商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧紧贴台湖商圈，大体以老君堂公园和徐庄桥连接线为边界；南侧是马驹桥商圈，被凉水河南北隔开；西侧与亦庄商圈交错相连，最西边到永昌南路；北侧是朝阳十八里店商圈，以梧桐公园为最北端。

次渠商圈的发展导向是“传统产业升级区，区域发展支撑区”，功能定位为城市转型发展示范区，产业方向定位为北京陆路口岸节能环保基地。

商圈内的交通资源主要有地铁有亦庄线、南六环、京津高速、京沪高速、通马路和计划2021年底开通的17号线，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区次渠社区卫生服务中心、次渠北里社区卫生服务站、北京松乔次渠综合门诊部，没有大型三甲医院，医疗资源相对匮乏。商业资源有百发隆购物中心、次渠购物中心等。主要生态休闲资源有阡陌风韵休闲公园、乐跑公园、东石公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房很少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有明月听蘭、臻珑府、禧瑞天著，在售均价都在5.1万/㎡以上。目前次渠商圈新房供应充分，二手房以次新房为主，老旧社区不多，挂牌房源较少，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和周边企业员工为主，其次是亦庄商圈、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是亦庄和国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，次渠商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近次渠商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和次渠商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小磊认为新地块新产品未来入市，对次渠商圈的影响微乎其微。

次渠商圈地处通州西南部，是城市转型发展示范区，次渠板块内聚集了环渤海高端总部基地、中关村科技园光机电一体化产业基地、中国数码港科技园等一批高尖科技制造业载体。主要发展以车联网、生物医药、新能源等为主的战略性新兴产业和现代服务业。商圈未来的发展可以从基础设施建设和产业利好两方面来看。

基础设施建设方面，环渤海总部基地作为通州区“台马组团”的产业中心，承载居住、商业、医疗等综合城市功能，未来规划建设成为区域微中心。目前基地依托丰富的生态资源，规划建设南北长7.8公里、总面积5.74平方公里的城市生态轴线，将公园、湿地与居民生活休闲区打通，充实商圈内的生活配套，优化人居环境，吸引更多的高知高技能人才，助力产业规模发展。

产业利好方面，商圈内有中科信电子装备、SK集团、天安数码和北京联东等具有影响力的优秀龙头公司。还引入了京东集团总部和小米互联网产业园等几家代表先进生产力的企业，为次渠打造具备全球影响力的科技创新中心、引导创新人才流向特色产业基地等方面奠定了基础。

1、电梯板楼社区：纯板楼电梯房社区，得房率高，总层数11层不压抑，居住舒适。

2、绿化环境好：小区绿化率较高，楼前都有绿化带，内有两个中心花园，植被种类多样。

3、交通便捷：小区附近多条公交线路、1条有轨电车外加地铁亦庄线，可满足日常出行需求。

4、配套相对完善：小区内有健身设施，快递柜等基础设施，附近底商业态丰富，可满足日常的娱乐购物需求。

截止到2021年7月，定海园三里的挂牌均价是3.35万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.09%，挂牌房源以一居和两居为主。从过去6个月的数据来看，小区趋势与商圈趋势几乎重合，整体变化不是很大，均价一直低于通州整体均价，结合挂牌房源情况来看，目前价格还是值得考虑的。

购买成本方面，以100.66㎡两居室为例，报价349万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为122万，二套首付约为209万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区主力户型为一居和两居，一居面积段为66㎡-75㎡，两居面积段为101㎡-103㎡，下面选取两个有代表性的户型做优缺点对比。

户型一

本户型为66.84㎡南北一居，其优点有：

1、南北通透设计，利于通风；

2、两卧南北分离，家庭成员间互不打扰；

3、明厨明卫全明户型，厨房有阳台，卫生间干湿分离，功能性强；

4、北卧室有飘窗，南卧有阳台，便于晾衣服。

缺点有：

1、去厨房要经过次卧，隐私性不好；

2、卫生间也临近次卧，影响次卧休息；

3、门厅位置不好利用，有面积浪费。

户型二

本户型为100.66㎡南北两居，其优点有：

1、南北通透设计，采光和通风好；

2、户型规整，方便摆放家具；

3、有独立阳台，便于晾晒衣服；

4、厨房为明厨设计，利于油烟散味。

其缺点有：

1、餐厅太大，次卧太小，设计不太合理；

2、卫生间无窗，不方便通风换气。

小区南侧6号楼、7号楼、8号楼不临商铺街，楼间距大，楼南有宽阔绿化带，居住安静舒适，建议优先选择。

小区北侧1号楼紧挨商业楼设施，有噪音和烟道气味影响，建议谨慎选择。

定海园三里属于刚需型社区，主打户型一居室和两居室，适合刚需单身或者新婚首套。另外其地理位置和价格相比亦庄而言具有较强优势，非常适合工作在亦庄或在附近产业园上班的朋友考虑。

次渠商圈的新盘有4个，有融创亦庄壹号、台湖金茂悦、城市之光·东望、招商·臻珑府，其中距离最近，也同样是刚需社区的是招商·臻珑府。该盘是由北京经开亦盛房地产开发有限公司开发，主打57㎡-139㎡两居、三居，单价5.1万/㎡起，总价405万起。相比定海园三里而言，新房开发商是招商地产，知名度和口碑高，招商臻珑府紧邻定海园三里，周边配套几乎一样，但招商臻珑府新房居住品质相对更优，所以倾向于开发商的可以优先选择招商臻珑府。如果必须考虑预算情况，则定海园三里单价低有优势，即买即住，适合预算不太充足的朋友。

定海园三里周边二手房均价在2.6万/㎡-5万/㎡，其中定海园三里、华馨园和京华园同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。