富力金禧花园小区位于新华大街商圈，新华大街商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、富力金禧花园是富力开发的楼盘，富力在北京开发的项目众多，包括富力广场、富力半岛花园、富力运河十号等高品质楼盘。其物业管理由其下属公司恒富物业管理公司承接，小区大门、单元门均配有门禁系统，大门24小时保安非常负责。从电梯养护、绿植的修剪、公共设施的维护等方面，都能体现出其较高的物业管理水平，在生活的安全性和生活品质上能得到有效保证。

2、富力金禧花园采取人车分流，在小区活动完全不有用担心突然过来的车辆，儿童、老人的出行安全得到保障。大多数家庭都是老人照顾儿童，人车分流大大增加了生活的安全性和舒适性。

3、生活配套完善，富力金禧花园位于老城区，生活配套十分齐全，大型购物中心万达广场、爱琴海购物中心距离小区2公里，情侣约会、家庭溜娃、日常购物均可就近解决。综合型三甲医院潞河医院距小区只有800米左右，社区卫生站距离小区直线距离约200米。

4、新华大街板块是通州老城区，大多为20年左右楼龄小区，步梯楼众多，而富力金禧花园有电梯，对于老人小孩上下楼非常方便，不需要爬楼梯。而且日常生活中提重物上楼、搬运家具乘坐电梯也省时省力。

2021月7月，富力金禧花园的挂牌均价是6.14万/㎡，两居总价在530万-650万左右、四居总价在970万左右，挂牌均价环比上月上升0.35%。全网挂牌待售总套数约18套，挂牌率为1.5%，属于较低水平，挂牌房源以两居为主。挂牌率是反映小区置换率的重要指标，挂牌率越低，说明居住群体越稳定，小区价格也就越稳定，这一点从“幸福里”的价格趋势上也能得到印证。

购买成本方面，以88㎡两居室为例，报价630万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为252万；二套首付约为504万。挂牌在售最小户型是两居，上车总价545万，首付218万起。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区挂牌在售户型主要为两居，有少量三居，下边我们就分别分析一下：

2.1、户型一：

本户型是88㎡全南朝向两居室，其中优点有四：

1、全南户型，采光好，所有房间均有阳光；

2、户型浪费面积少，利用率高；

3、可实现餐客分区；

4、有生活阳台，利于冬储食材。

其中缺点有三：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥通风；

2、单向户型，不利于空气流通；

3、次卧较小，设置大床有困难。

2.2、户型二

本户型是145㎡南北通透朝向四居室，其中优点有四：

1、南北通透，通风良好；

2、全明户型，利于采光和通风；

3、四卧两卫，功能完善；

4、有生活阳台，利于冬季存储。

其中缺点有四：

1、大面积，面宽窄、进深长，属于华而不实的户型；

2、三个次卧两个朝北，一个朝西，日照时间短；

3、玄关和主卧走道有些浪费面积；

4、客卫位置在主卧门口，不利于隐私。

富力金禧花园共9栋楼，其中西区3号楼、5号楼为塔楼，其它皆为板楼，可优先选择板楼。

因1号楼、3号楼、5号楼更靠近中庭花园，下楼遛娃散步都方便，小编建议购房者优先考虑。

3号楼临新仓路，2号楼、3号楼临新城南街，部分临街房间会有车流噪音污染，购房者请慎重选择。

3号楼、6号楼、7号楼离小区大门相对较近，因小区人车分流，搬家、搬重物、接送孩子离大门近会方便些，有这些需求的购房者可优先考虑。

富力金禧花园相比周边小区楼龄较新、户型设计合理、物业管理规范，适合资金充足、对生活品质相对有要求的庭购买，三口之家可选择90㎡左右两居，家庭成员较多的可选择三居的户型。

新华大街板块在售新盘有四个，分别是盛世天玺（均价6.3万/㎡），京澜誉府（均价6万/㎡），复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品属性来看，复地通运府、富力中心和金禧花园不具可比性，其中盛世天玺、京澜誉府居住属性跟富力金禧相符合。

盛世天玺主力户型为三居、四居，最小89平三居，总价在540万-800万之间，京澜誉府主力户型为三居、四居，最小99㎡三居，总价600万-834万，这两个楼盘品质、总价、需求要素相差不大，从交房时间考虑，盛世天玺交房时间是2023年6月，京澜誉府交房时间是2022年12月，都不如金禧的二手房，即买即住，入住时间不紧迫的购房者可考虑新房。

周边同类型小区二手房报价在4.6万/㎡-6.2万/㎡，其中帅府园（二期）、富力金禧花园、万方家园三个小区品质接近，价格相差很小，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。