摩卡空间小区位于新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、小区产品优秀。小区只有两排楼栋，中间是中心花园，楼间距大，每栋楼都有良好的采光、宽阔的视野。

2、小区内部配套全。小区内部除了常规的草坪、灌木，还有一大一小两个凉亭，花园周边还分布着健身设施，居民休闲健身有去处。

3、小区有小面积户型。小区挂牌在售户型最小54㎡，相比周边配套相同的产品，上车总价260万起，购房者能以低总价享用相对成熟的配套。

4、小区周边配套丰富。小区距离车站路餐饮一条街、爱琴海购物公园不到200米，情侣约会、家长溜娃、日常购物均可就近解决。

2021年8月，幸福里App显示摩卡空间的挂牌均价是4.45万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.63%，价格变化在正常范围，总价区间为260万-550万。挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约8套，挂牌率为1.4%，属于较低水平，挂牌房源为3套一居，5套两居。从挂牌率、成交数量来看，摩卡空间居住群体较稳定，价格较稳定。

摩卡空间处于新华大街商圈，商圈均价4.39万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明综合品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以84.16㎡两居室为例，报价300万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为105万；二套首付约为180万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

摩卡空间的户型有54㎡-57㎡一居、84㎡-102㎡两居。小康选取两个有代表性的户型来分析。

户型一：

本户型为102.13㎡西南向两居室，优点是：

1、卧室A南向，有利于采光；

2、卧室与客厅、厨房分开，动静分区；

3、有两个卫生间，有利于隐私；

4、厨房有阳台，可做储藏区域。

缺点是：

1、户型不方正，有浪费面积；

2、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

户型二：

本户型为98.88㎡南北朝向两居室，优点是：

1、南北方向有窗，有利于通风；

2、客厅有阳台，可做晾晒区域；

3、动静分区，避免家庭成员互相干扰；

4、厨房有阳台，可做储藏区域。

缺点是：

1、户型不方正，有浪费面积；

2、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

小区2号楼、4号楼为板楼，采光好、通风好，可优先考虑2号楼、4号楼。

摩卡空间公共交通完善，地铁出行较方便，适合工作、生活在通州区域、地铁6号线沿线上班的购房人群；本小区生活配套便利，适合对生活配套有一定要求的购房人群；从户型选择上，单身人士、两口之家可选择一居，三口之家可选择两居；从价格方面看，适合预算不太充足的购房人群。

新华大街板块在售新盘有四个，分别是盛世天玺（均价6.3万/㎡）、京澜誉府（均价6万/㎡）、复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品属性来看，复地通运府、富力中心和摩卡空间不具可比性，其中盛世天玺、京澜誉府居住属性跟摩卡空间购房需求相符。

盛世天玺主力户型为三居、四居，最小89㎡三居，总价在540万-800万之间，京澜誉府主力户型为三居、四居，最小99㎡三居，总价600万-834万，这两个楼盘品质、总价、需求要素相差不大，单价、总价都比摩卡空间高。从周边配套考虑，摩卡空间更成熟，可优先考虑；从交房时间考虑，盛世天玺交房时间是2023年6月，京澜誉府交房时间是2022年12月，都不如摩卡空间二手房，即买即住，入住时间不紧迫资金充裕的购房者可考虑新房。

新华大街板块内二手房报价在4.2万/㎡-6.5万/㎡，其中如意园、红旗小区和摩卡空间单价相近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。