城南嘉园-益城园小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1.小区户型分布多样，有65㎡-71㎡的一居、74㎡-116㎡的两居、71㎡-146㎡的三居、130㎡-213㎡的四居，户型选择性多，更能满足不同需求的购房者。

2. 小区900米内有地铁站和公交站，距离地铁10号线劲松地铁站880米，交通相对便利，很适合对地铁依赖性较高的人群。

3. 小区在产品设计上两居室户型占比更高，而且板楼的房子得房率普遍比较高，楼栋间距大，采光性也好。

4.小区周边配套成熟，商业氛围浓厚，周边1公里有安太嘉园医院，华联商厦购物中心，丰台区师范附属小学等优质配套，无论是孩子上学，还是日常的基本生活都能得到高质量的满足。

城南嘉园-益城园小区目前截止到2021年6月，挂牌均价为67436元/㎡，在售房源22套，比上月上涨0.82%，目前挂牌房源以两居及三居为主，根据幸福里数据来看，自2021年小区的的挂牌均价正处于缓慢上升的状态。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型108㎡两居室为例，报价660万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为231万，二套首付为396万。

主力户型是108㎡两室两厅，户型亮点：客厅、主卧均朝南，客厅为明厅，客厅面积大，厨房为明厨，南北通透，采光好 ，实用性强。户型缺点：卫生间采用暗卫设计，通风性较差。

126㎡的三室两厅，户型亮点：南北通透，客厅面积大，采用落地窗设计，主卧、次卧均朝北，卫生间为明卫，厨房为明厨，采光性和通风性较好，实用性也较强。 户型缺点：客厅面积大没有合理设计使用，造成户型的浪费。

楼市选择方面，经纪人说小区都是小高层板楼，最小的采光间距也有60米，采光都比较不错。小区内都设有电梯，居民上下楼快速方便。小区西侧楼栋紧邻道路，10号楼和11号楼有底商，日常会有点吵闹，东侧的楼栋不临街相对安静。4号楼和6号楼之间有两个地下车库，停车比较方便，适合有车一族日常出行的客户。6号楼和8号楼之间有儿童滑梯和健身器材。小福走近广场的时候传来一阵阵嬉笑声，看到广场上有好多小朋友在这里玩耍，比较适合家里有小朋友的家庭，平时可以在楼下一起玩耍。如果选择两居的购买者每栋楼都可以选择考虑。

适合购买小区的人群有以下几类：小区距离地铁4号线大兴线公益西桥地铁站步行仅6分钟，在金融街、西单总行、宣武门附近上班的人群乘坐地铁出行方便；小区居住氛围较好，适宜居住，老人小孩也比较多，很适合家里有老人小孩的家庭。此外，小区还有四居室，总价略偏高，适合改善居住空间的人群上车。

马家堡板块内没有新盘项目，距离城南嘉园-益城园小区最近新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为7.2万元/㎡，只有四居户型，其中217㎡四居总价1550万/套，城南嘉园-益城园小区目前均价6.7万元/㎡，213㎡四居户型总价1089万/套，福海棠·华府距离城南嘉园-益城园小区1.8公里，周边配套同样都完善，福海棠·华府为别墅区整体环境比城南嘉园-益城园小区更优越，但是总价高，追求居住环境和建筑品质的人群可以考虑上车，而城南嘉园-益城园小区更适合不是太在意品质需求的改善人群。

城南嘉园-益明园周边二手房报价约在5.9万元/㎡-6.7万元/㎡，其中富卓苑和旭日嘉园与城南嘉园-益城园整体差距不大，故选择其他两个距离城南嘉园-益明园较近的，且小区规模差不多的富卓苑和旭日嘉园来做对比。