方庄商圈位于南二环和南三环之间,东侧与潘家园商圈咬合,最东端是分钟寺桥;南侧是宋家庄和刘家窑商圈,以南三环为界;西侧毗邻蒲黄榆商圈,以京蒲黄榆路为界;北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。
方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等,交通路网发达,通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等,医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园,商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。
商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡;商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售,均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定,二手房源房龄较老,供应充足。
目前商圈价值主要体现在居住功能方面,商圈内主要居住人群以原住民为主,其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群,主要的通勤方向是国贸、金融街等。
根据北京市规自委官网显示,方庄商圈2021年没有新地块入市,但5月份的北京市土拍中,丰台区有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇,占地面积约7.4公顷,规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得,成交楼面地价36232元/㎡。
第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村,占地面积约9公顷,规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得,成交楼面地价29471元/㎡。
两个成交地块与方庄商圈距离较远,且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系,相互不会造成任何影响。
方庄商圈是北京老牌居住区,主要由古城群星等六大社区构成,建面300余万方,商圈内人口密集、配套成熟,生活方便。但是随着时代的发展,商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。
据丰台区政府官网显示,丰台区将重点打造10个活力商圈,将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机,以沉浸式时空派对为主题,打造“一线一心三点”的空间发展格局。
蒲方路沿线将变身“时光河”,中央环岛核心将变身“时空隧道”,时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体,全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前,方庄商圈正在转型升级,未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。
1、小区人车分流,有专门的地下车库,且小区的楼栋品质好,绿化面积大,居住环境较好。
2、小区楼距间隔大,无遮挡,采光好。
3、小区周边有药店、医院、公园、超市、餐饮等,能满足居民日常生活的需求。
据幸福里app查询,2021年7月29日的数据显示,紫芳园五区小区挂牌均价为97084元/㎡,环比上月下降0.39%。自2021年来,从近6个月的价格波动趋势来看,环比上升和下降幅度均在正常值范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
举例:
具体购房成本方面,拿在售的215㎡的四居室为例,报价2095万起;参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套为80%。即该套房源首套首付为838万,二套首付为1676万。
小区户型有95㎡两居、140㎡-208㎡三居、214㎡-268㎡四居。
小区的主力户型有95㎡两居。
户型优点:会客动线不经过卧室门,私密性较好;卫生间面积较大,利于改造成干湿分离设计。
户型缺点:卫生间为暗卫,通风性较差,容易滋生细菌,卧室有西向窗户,存在西晒问题。
小区有140㎡三居。
户型优点:客厅带有阳台,可以作为晾晒区域;厨房有窗户,便于对油烟的处理。
户型缺点:卫生间为暗卫,不利于浊气排出;客厅过道面积较大,存在空间浪费。
关于楼栋选择方面,2号楼楼栋存在拐角区域,会造成部分户型不方正,空间使用率低;1号楼、2号楼、6号楼均有一侧临近街道,其较为嘈杂,喜欢安静的人可以避开这两栋楼;3号楼位于小区中心,距离小区花园较近,环境安静,适合喜欢安静的人居住。
1、小区大户型较多,有95㎡两居、140㎡-208㎡三居、214㎡-268㎡四居,置换或者家庭人口的人群可以考虑购买。
2、小区楼栋品质好,小区内部环境干净,追求内部环境和楼栋品质的人群可以重点关注。
3、小区附近有14号线地铁站和公交站,经常借助公共交通出行的人群可以考虑。
截止2021年7月份,方庄商圈内有一个新盘在售,距离方庄商圈最近的是宋家庄板块内有新盘在售,这两个新盘分别为首开璞瑅和元熙华府。
首开璞瑅是由北京首开亿信置业股份有限公司开发建成的,首开璞瑅均价为10.6万/㎡,236㎡四居,总价最低为2500万/套起。而紫芳园五区215㎡-236㎡三居,总价为2096万/套起,从总价和购房人群角度来看,小区与该项目不具可比性。
元熙华府是由北京卓丰投资有限公司开发建设的小区,元熙华府均价为8.7万/㎡,其中121㎡三居,总价最低为1113万/套起。而紫芳园五区在售只有215㎡-236㎡四居,总价为2096/套起,从总价和购房人群角度来看,小区该项目不具可比性。
小区周边二手房的报价在8.3万/㎡-9.7万/㎡,其中紫芳园三区和紫芳园四区与紫芳园五区小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 紫芳园五区 | 紫芳园三区 | 紫芳园四区 |
位置 | 丰台区方庄商圈 | 丰台区方庄商圈 | 丰台区方庄商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 97084元/㎡ | 82929元/㎡ | 93507元/㎡ |
交房时间 | 2008年-2016年 | 2007年-2008年 | 2011年-2012年 |
建筑类型 | 板楼/塔板结合 | 塔板结合 | 板楼/塔板结合 |
户型面积 | 95㎡两居 140㎡-208㎡三居 214㎡-268㎡四居 | 62㎡-69㎡一居 69㎡-104㎡两居 119㎡-156㎡三居 | 66㎡-67㎡一居 88㎡-97㎡两居 115㎡-208㎡三居 180㎡-268㎡四居 |
物业 | 北京方庄物业管理有限公司 | 北京方庄物业管理有限责任公司 | 北京大方物业管理有限公司 |
物业费 | 4.84元/㎡/月 | 2.00元/㎡/月 | 3.95元/㎡/月 |
优点 | 1、小区主打户型为南北通透四居室,户型方正。 2、楼顶有防水层,楼栋外层有隔热层 | 1、小区楼栋隔音效果好,防水防潮。 2、小区楼间距大,采光和通风好。 | 1、小区附近有地铁站和公交站,出行比较方便。 2、小区内部有凉亭和水系,环境优美,绿化面积大。 |
缺点 | 1、小区以大户型为主,总价高。 2、物业管理较为松懈。 | 1、小区车位比较紧张,停车比较不方便。 2、小区内部环境差,绿化少,物业管理不严格。 | 1、有非机动车乱停乱放现象,有安全隐患。 2、楼栋间距小,采光不充足。 |
分析 | 综上所示;紫芳园五区相比于其他两个小区,紫芳园五区主打户型是南北通透的,楼间距大,无遮挡,采光和通风好,比其他两个小区占有优势;总体来说紫芳园五区更适合对户型和楼栋品质的人群。虽然紫芳园五区售价高,但是该小区建成年代相比其他两个小区较晚,内部环境相比起来也比较不错,所以占有优势。 紫芳园三区均价相比其他两个小区的均价要低,也有小户型,所以紫芳园三区适合刚需房或预算资金不充足的人群。 紫芳园四区附近有地铁站和公交站,适合以公共交通为主要出行方式的人群。 总体来说紫芳园五区还是值得优先考虑的,适合家里人口多的置换房屋人群。 |