方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。

据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。

蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1、小区人车分流，有专门的地下车库，且小区的楼栋品质好，绿化面积大，居住环境较好。

2、小区楼距间隔大，无遮挡，采光好。

3、小区周边有药店、医院、公园、超市、餐饮等，能满足居民日常生活的需求。

据幸福里app查询，2021年7月29日的数据显示，紫芳园五区小区挂牌均价为97084元/㎡，环比上月下降0.39%。自2021年来，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的215㎡的四居室为例，报价2095万起；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为838万，二套首付为1676万。

小区户型有95㎡两居、140㎡-208㎡三居、214㎡-268㎡四居。

小区的主力户型有95㎡两居。

户型优点：会客动线不经过卧室门，私密性较好；卫生间面积较大，利于改造成干湿分离设计。

户型缺点：卫生间为暗卫，通风性较差，容易滋生细菌，卧室有西向窗户，存在西晒问题。

小区有140㎡三居。

户型优点：客厅带有阳台，可以作为晾晒区域；厨房有窗户，便于对油烟的处理。

户型缺点：卫生间为暗卫，不利于浊气排出；客厅过道面积较大，存在空间浪费。

关于楼栋选择方面，2号楼楼栋存在拐角区域，会造成部分户型不方正，空间使用率低；1号楼、2号楼、6号楼均有一侧临近街道，其较为嘈杂，喜欢安静的人可以避开这两栋楼；3号楼位于小区中心，距离小区花园较近，环境安静，适合喜欢安静的人居住。

1、小区大户型较多，有95㎡两居、140㎡-208㎡三居、214㎡-268㎡四居，置换或者家庭人口的人群可以考虑购买。

2、小区楼栋品质好，小区内部环境干净，追求内部环境和楼栋品质的人群可以重点关注。

3、小区附近有14号线地铁站和公交站，经常借助公共交通出行的人群可以考虑。

截止2021年7月份，方庄商圈内有一个新盘在售，距离方庄商圈最近的是宋家庄板块内有新盘在售，这两个新盘分别为首开璞瑅和元熙华府。

首开璞瑅是由北京首开亿信置业股份有限公司开发建成的，首开璞瑅均价为10.6万/㎡，236㎡四居，总价最低为2500万/套起。而紫芳园五区215㎡-236㎡三居，总价为2096万/套起，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司开发建设的小区，元熙华府均价为8.7万/㎡，其中121㎡三居，总价最低为1113万/套起。而紫芳园五区在售只有215㎡-236㎡四居，总价为2096/套起，从总价和购房人群角度来看，小区该项目不具可比性。

小区周边二手房的报价在8.3万/㎡-9.7万/㎡，其中紫芳园三区和紫芳园四区与紫芳园五区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。