卢沟桥商圈位于丰台区的中西部,北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻,南侧和西侧接壤房山区,东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴,有始建于1198年的卢沟桥,这是北京现存古老的石造联拱桥,且因为1937年的“卢沟桥事变”,这里又成为打响全面抗战的第一枪;同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月,据悉始于金章宗年间。
文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一,像尽管如今古桥已经退休,但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。
除此之外,板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地,所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外,板块内商业资源薄弱,均以社区小型商业为主,整体商业氛围不高,基本满足人群需求,稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心,位于板块东侧;医疗资源方面,板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等,医疗水平较好;教育方面,有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面,目前板块内更多以公交和自驾为主,至于轨道交通,只有一条地铁,即14号线西段,在该板块设有张郭庄和园博园站,可换乘9号线和10号线,到达北京西站、潘家园等地,但该线路位于板块东北角方向,对整个区域的辐射较窄。
楼市方面,板块内新房均以改善盘居多,像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐,面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。
二手房方面,区域内存量房较多,选择多样,根据建成时间年代不同,二手房大致可分为两类,一类以2000年前为主,代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等;另一类是2000年后的,代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等,建筑品质相对较好。
根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示,截至2021年7月,卢沟桥板块共有两宗土地成交,一个土地位置在长辛店镇张家坟村,最终由金茂以37.1亿元竞得,可售住宅楼面价2.94万元/平方米,溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区,地铁14号线张郭庄站北侧,最终由首开+卓越以62亿元竞得,其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积,楼面价4.5万/㎡,溢价率5.08%。
不止如此,近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高,像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让,一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得,一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见,未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给,这对同类型的二手房市场有一定冲击,但在整个楼市大环境限制下,价格不会出现较大波动。
规划上,根据《丰台分区规划(国土空间规划(2017年—2035年))》显示,丰台区将统筹河东与河西地区联动发展,重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。
其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带,“四区”里有卢沟桥国家文化公园区,而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割,未来随着规划内容不断完善,逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观,进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展,改善居住环境。
1、紧邻地铁,地铁14号沿线上下班无需换乘,很方便。
2、小区内健身器材,运动设施齐全,丰富业主们的日常生活。
3、小区内环境优雅,绿化效果好,整体观感赏心悦目。
4、地处商圈成熟,周边华联超市,工商银行等配套齐全。
通过幸福里APP查询,截至2021年8月7日,小区在售房源约10套,占全部房源的1.06%。小区目前在售均价元46885元/㎡,环比下降约1.06%。近6个月,小区整体均价在高于丰台区、卢沟桥商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格趋于稳定,从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价为57.8㎡一居户型,报价255万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为89.25万,二套首付为153万。
小区户型有58㎡一居、85㎡-103.98㎡两居、136㎡-140㎡三居。
现选择小区主力户型103.95㎡两居和57.79㎡一居进行分析。
户型面积 | 103.98㎡两居 | 57.79㎡一居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、卧室具有较大的窗户,通风性能好 2、客厅面积大,活动场所较大 3、入口处有较大的空间,便于储存 | 1、卧室朝向南边,采光良好 2、房间面积分布较均匀,保证了日常生活空间 3、具有较大的阳台,可以作为晾晒区域 |
户型缺点 | 1、过道面积过大。造成空间浪费 2、过道经过卧室门口,访客动线存在交叉干扰,且访客动线较长,访客到访需要穿过各个房间,私密性较差 | 1、卫生间是暗卫,容易产生异味 2、进门就可以看到卧室,私密性低 |
8号楼、9号楼有拐角,低层采光会受到影响,注重楼栋采光的人群可以考虑一下。
5号楼位于十字路口较近,对安静程度要求较高的需要重点考虑。
1.距离1公里内有地铁14号线,交通便利,以此为主要交通方式出行的人群可以考虑一下。
2.小区的绿化有所改进,改进后绿化较为优美,适合对环境有较高要求的人群居住。
3.周边还有二七北社区卫生服务中心、金瑞天霖购物设施、周边配套丰富,年轻消费群体考虑一下。
截止至2021年8月7日,据幸福里APP统计,园博嘉园所处的卢沟桥商圈内,在售的新房项目有熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。
三个新房项目均为较多居室的小区,其中,熙悦天寰有售89㎡三居、108㎡-138㎡四居及以上户型,总价510万/套起;珠光御景西园117㎡-136㎡三居、156㎡四居有售,总价460万/套起;中建国望府314㎡五居、514㎡六居有售,总价2435万/套起,而花园北里小区房源最高挂牌总价在280万/套,有小面积的两居和三居。需要更多居室的购房者可以考虑熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。
小区周边二手房的报价在3.9万/㎡-4.7万/㎡,其中珠光御景二号院和晓月苑二里与园博嘉园小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 园博嘉园 | 珠光御景二号院 | 晓月苑二里 |
位置 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 |
住宅性质 | 商品住宅房 | 商品住宅房 | 商品房/单位集体自建房 |
售价 | 46885元/㎡ | 39576元/㎡ | 40150元/㎡ |
交房时间 | 2014年-2015年 | 2011年-2015年 | 1997年-1998年 |
建筑类型 | 塔楼/板楼/塔板结合 | 板楼 | 板楼/塔板结合 |
户型面积 | 58㎡一居 85㎡-103.98㎡两居 136㎡-140㎡三居 | 75㎡-80㎡两居 91㎡-92㎡三居 | 53㎡-54㎡一居 57㎡-80㎡两居 87㎡-92㎡三居 |
物业 | 北京兴邦物业管理公司 | 北京珠光物业管理有限公司 | 北京市古桥物业管理中心 |
物业费 | 3.89元/㎡/月 | 1.85元/㎡/月-2.85元/㎡/月 | 0.6元/㎡/月 |
优点 | 1、绿化较多,环境优美 2、楼龄较新,住户体验较高 3、户型面积分布较广,选择性较多 | 1、周围有地铁14号线,交通发达,利于出行 2、周边配套设施较为齐全,方便日常生活 3、房价较低适合在发展中的人群居住 | 1、中式房屋外观设计,中国风浓郁 2、垃圾处理较为整洁,环境较好 3、周围配套设施齐全,生活便利 |
缺点 | 1、非机动的管理不完善导致电动车乱停乱放,居住舒适度有所下降 2、小区的消防意识措施不完全,楼道内有杂物堆积,必要时段不方便行走 | 1、小区年份较为久远,配套设施会有相对的老化 2、住房总体面积小,居住空间紧凑 | 1、小区比较老,内部设施老化 2、小区线路设计较不合理,部分线路外露 |
分析 | 园博嘉园小区相对于其他两个小区来说小区环境较好,总价较高,适合资金较充足的改善人群。晓月苑二里小区相对于其他两个小区来说有小户型面积且均价较低,适合刚需人群选择。珠光御景二号院与其他两个小区相比,距离地铁站较近,交通便利,对交通出行有要求的人群可以考虑一下。 总的来看,园博嘉园小区的内部品质相对于其他两个小区更好一点,想追求高品质的人群可以考虑一下。 |