温泉凯胜家园二区位于海淀区温泉镇板块，属于海淀新区范围，该板块北侧昌平区沙河板块，南侧临近香山板块，西侧临近海淀北部板块，东侧临近西北旺板块。 温泉镇板块位于海淀区西北部，属于海淀新区范围，板块内产业正处于发展规划中，有中关村环保科技示范园和翠湖科技园，东侧临近的还有西北旺板块的永丰产业园和中关村科技园，整体汇聚了众多互联网大厂和高新科技产业。

交通方面，有16号线横穿板块，途经永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。而板块内的北清路则以“早高峰交通拥堵”闻名，目前北清路正在进行快速路改造，改造完成后可以快速直达G6高速，自驾将更加方便。 商业方面，与临近的西北旺板块类似，温泉镇板块内同样缺少成熟的大型商业，有计划拟在上庄路与沙阳路交汇口处筹建商业综合体弥补地区短板，超市的话，位于温泉镇凯盛家园附近，有4500平米的物美凯盛家园店，方便周边住户购物，但板块整体仍欠缺大型商超。

医疗方面，板块内有三甲医院解放军总医院第八医学中心，位于百望山公园东侧，方便居民日常看病。 生态方面，温泉镇板块有多个森林公园和休闲度假区，包括百望山森林公园、翠湖湿地公园、狂飙乐园等，其中翠湖湿地公园是北京唯一获批的国家级湿地公园。

2017年起，整个海淀新区供应住宅用地8宗，其中5宗为限竞房、2宗为共有产权房，1宗纯商品房。从土地市场看，2017年8月，万科竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.6万/㎡；碧桂园竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.2万/㎡；2017年11月紫光竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.3万/㎡；2018年1月，葛洲坝竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.1万/㎡；2018年12月，京投竞得一宗限竞房地块，成交楼面价2.1万/㎡；2017年9月，中国中铁、北京建工联合竞得一宗共有产权房地块，成交楼面价2.9万元/㎡；2019年12月，海开建工竞得一宗共有产权房地块，销售价格2.5万/㎡；2020年2月，华润联合首开、住总、中交、北科建以总价130.4亿元摘得“海淀北部地区整体开发”西北旺镇两宗综合类地块，包含纯商品房；截止21年6月，区域尚无其它地块推出信息。

截止2021年6月，板块内目前有三个新盘在售，均为限竞房，分别是葛洲坝北京紫郡兰园、山屿·西山著、万科翡翠云图，销售均价均为5.3万/㎡。 板块内纯商品房二手房价格集中在5万/㎡-6.3万/㎡之间，代表小区是位于北京紫郡兰园项目附近的保利西山林语，建成于2009年，目前挂牌价6.3万/㎡，主要是169㎡四居。

海淀新区最新规划指出，“预计到2025年，中关村科学城北区建设国家级高新技术企业超过2000家，国际PCT专利申请量突破1000件，企业总收入突破1.2万亿，初步形成1-2个具有全球竞争力的产业创新集群。”未来将以科技产业为风向标，大量引进科技型产业以及技术型人才，推动海淀新区的科技发展路线。

板块发展前景有两点值得关注： 目前板块产业仍处于扩容状态，未来将会有更多的企业入驻，这也意味着会有更多的高知人群，提升板块内的人口优势； 产业能级大幅提升，形成了具有全球竞争力的产业创新集群，这也会带动区域板块内的经济发展。

1.小区内环境良好，楼间距宽阔，楼栋全部为南向，健身娱乐设施齐全，居民有更好的生活环境。

2.小区的户型有59.0㎡-71.7㎡的一居、60.5㎡-81.3㎡的两居，总价在370万起，低面积段低总价，对预算不高的刚需人群比较友好。

3.小区周边生活配套丰富，距离华联生活超市步行3分钟，距离世纪华联超市步行10分钟，各种餐馆、超市齐全。到北京老年医院步行10分钟。小区周边生活便利。步行至温泉宝胜公园仅5分钟-6分钟，给居民提供了更好的休闲娱乐场所。

4.小区所处板块发展趋势较好，根据中关村科学城北区高能级高质量发展新闻发布会规划指出，未来会有更多的科技产业入驻本商圈，可为小区周边带来更丰富的商业配套。

以幸福里app为准，截止到2021年8月，温泉凯胜家园二区挂牌均价54432元/㎡，环比上月上浮了0.28%。

从近六个月价格波动来看，温泉凯胜家园二区的价格和价格浮动趋势和温泉镇商圈基本一致，而温泉镇商圈的价格低于所在的海淀地区。温泉凯胜家园二区的房价在海淀地区属于价格洼地，地理位置位于海淀北部，是海淀区最后建设完善的区域，所以温泉镇的均价要低于海淀地区均价。但是随着海淀北部地区科技企业慢慢的发展，温泉镇和本小区的房价一直处于一个稳定的状态。

具体购房成本方面，拿在售的59.0㎡的两居为例，报价365万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为128万，二套首付为219万。

因税费和贷款额度的实际情况需要到银行进行评估，评估结果将在一定程度影响首付额度，上述购房成本举例仅供参考。

小区户型包含：59.0㎡-71.7㎡一居、60.5㎡-81.3㎡的两居，小区的一居户型居多，并且面积段跨度较小。下面对小区的两个经典户型进行详细分析。

温泉凯盛嘉园二区一共有25栋楼栋，所有楼栋均南向，并且楼栋间距宽阔，全天采光无影响，如果考虑采光影响的人群不必担忧。

5号楼、12号楼、13号楼、18号楼临近温泉路，会有交通噪音。

1号楼、2号楼、8号楼、9号楼、16号楼、18号楼、22号楼，这些楼栋都有底商，19号楼、23号楼、24号楼、这三个楼栋靠近小区南边商业街，以上这些楼栋日常生活中不可避免生活噪音，如果居住环境喜静的人群尽量避免。

3号楼、7号楼、11号楼、14号楼、17号楼、20号楼处于小区内部，居住环境良好，尤其是14号楼、17号楼位于小区中心位置，楼前就是小区中心广场，对居住环境和喜静的人群可以重点考虑以上这些楼栋。

1.小区距离中关村翠湖科技园云中心、中关村环保科技示范园、华为公司北京研究所距离较近，驾车都在10分钟左右便可到达，适合在此区域上班的上班族考虑。

2.小区内环境干净整洁，物业管理认真负责，小区所在版块远离北京市内的喧嚣，小区距离温泉宝盛公园步行10分钟的距离，比较适合对生活环境要求安静舒适的人群。

3.小区的面积段适中，户型有59.0㎡-71.7㎡一居、60.5㎡-81.3㎡两居，适合大部分家庭居住，并且单价不高为55753元/㎡，对比温泉镇商圈距离最近的温泉老年医院公寓单价57288元/㎡，节省更多的购房费用，适合首次置业或者刚需人群上车。

温泉凯盛家园二区位于海淀区温泉镇板块，该板块一共有三个新开发项目分别为万科翡翠云图、山屿西山著、世茂西山龙胤。选取同板块内最相近的两个新盘万科翡翠云图和山屿西山著与本小区进行对比。

万科翡翠云图由北京万沣房地产开发有限公司开发的项目，开盘时间在2019年3月，交房时间为2021年12月。小区建筑类型有塔板结合和叠加别墅两种，小区单价在53000元/㎡起，总价在1700万/套起。小区物业公司是万科物业服务有限公司，知名的物业公司保证了小区的物业服务质量，物业费用为6.38元/㎡/月。小区只有大户型，虽然单价在同板块内不算高，但是大面积致使总价偏高。优秀的小区环境和高质量的精装修，这些出色的表现适合对居住要求更高的人群，并且有充足的购房预算。

山屿西山著由北京锐达置业有限公司开发，开盘时间在2019年4月，交房时间为2021年10月。小区单价在53000元/㎡起，总价在1400万/套起。小区物业公司是中铁建物业管理有限公司，物业费为6.88元/㎡/月。截止2021年8月，小区在售只有叠加别墅，有225㎡分别有上叠和下叠两种，户型设计科学合理，公摊面积较小。小区内部环境设计优秀，属高质量的改善型小区。

温泉凯盛家园二区和万科翡翠云图、山屿西山著虽然同属温泉镇板块，但是分属不同定位的小区，温泉凯盛家园二区适合刚需人群考虑，而万科翡翠云图和山屿西山著更适合预算充足或对居住品质有更高要求的人群，这两个新盘对温泉凯盛家园二区的影响不大，购房者根据自身的情况去进行对比。

温泉凯胜二区和北辰香麓、温泉老年医院家属院距离较近，小区周边的配套设施也基本相同，而且售价相差不大，所以选择这两个小区与温泉凯胜二区进行对比。