海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环，学院路板块整体位于海淀区东侧，南侧紧邻二里庄、五道口商圈，北靠清河商圈，东部临近朝阳奥森商圈，西侧临近圆明园商圈。区域内高校众多，学术氛围浓厚；地铁15号线贯穿板块，衔接亚运村、望京、中央别墅区等热门商圈。作为海淀区发展较早的板块，学院路板块经过多年的发展，区域内配套完善，产业园区集中，生态环境良好。

板块内交通便捷，地铁15号线贯穿东西，可换乘地铁5号线、8号线、13号线、14号线，衔接亚运村、望京、孙河、顺义等地。板块内城市主干道有京藏高速、京新高速、北五环、学清路、科荟路，其中京藏高速、京新高速、北五环为快速路，可到达城区内、二环、三环、四环等地，全程无红绿灯。

板块内高校和研究院众多，如中国林业大学、中国农学大学、中国科学院半导体研究院、中国科学院生态环境研究中心、北京机电研究所等，学术氛围浓厚。

板块内包含一个产业核心区，拥有中关村768创意产业园、汉华世纪大厦、学清创嘉大厦、科技财富中心，双清大厦等写字楼，字节跳动、中公教育等在此办公，互联网产业、教育产业聚集。

板块拥有一个购物中心圣熙8号 ，虽业态以中档服装、餐饮品牌为主，但也能满足周边人群购物、就餐需求。

目前，板块内主要为1980年-2010年建公房、商品房社区，以50㎡-130㎡一居到三居为主，板块内二手房在海淀各板块中交易活跃度较高，主要吸引的是在板块附近上班的人群。

板块内居住人群以海淀区域、城区内工作生活人群为主，如在海淀高校及企事业单位工作，中关村区域工作的互联网人群等。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。学院路板块位于北五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

在政策规划上，根据海淀区2017-2035年规划，板块位于中关村科学城核心区域，将建设成为世界一流的科技城，成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。规划指出，海淀将打造轨道交通引领的多模式交通体系，统筹清华园站和新机场站南北地下直径规划方案。

在地铁规划上，昌平线南延一期工程北起西二旗站，南至蓟门桥站，全长12.6公里，建成后可与10、12、13、15号线及京张高铁实现换乘，加密中心城区线网，方便沿线居民出行。

1.小区为2012年-2013年建成的次新楼盘，楼体保养佳，内部环境干净整洁，绿化面积充足，休闲娱乐健身设施齐备，可以为住户提供较好的居住体验。

2.小区共有24栋楼，为高层住宅，户型覆盖63㎡-65㎡一居、64㎡-95㎡两居、110㎡-138㎡三居，可满足不同需求层次及预算的购房人群需求。

3.小区物业费1.00元/㎡/月，与同期交楼的小区相比，物业费低廉，而且物业公司是深圳市深华物业管理有限公司北京分公司，物业服务质量较好，具有一定的性价比优势。

4.小区周边配套成熟，拥有公交站、医院、商超、公园、银行等多种配套，可以让小区居民的基本生活需求得到充分满足。

5.小区所在学院路板块产业园区集中，学术氛围浓厚、人文环境良好，科技城与多模式交通体系的规划为板块和小区的快速发展起到了推动作用，未来发展前景佳，适合长期定居。

截至2021年8月，小区参考挂牌价格为83056元/㎡，环比增长1.68%。近半年内的价格走势图显示，小区房价的环比上下浮动较为明显，在供求关系的影响之下，3月出现明显下滑，一度低于学院路均价，5月与其追平后又开始小幅度下滑，7月再次平稳上升，虽然几经起伏，但小区均价始终低于海淀区均价，价格的多次调整均在不超过3000元差价的正常值范围内，未来不会出现较大变化。

举例：

购房成本方面，64.66㎡一室一厅户型，报价570万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源为非普宅，即首套首付为228万元，二套首付为456万元。

考虑到税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上会影响首付金额，上述例子仅供购房者进行参考。

小区户型多样，有63㎡-65㎡一居、64㎡-95㎡两居、110㎡-138㎡三居，一居占比35%，两居占比50%，三居占比15%，以小户型为主，主力户型有65㎡的一室一厅一卫、64㎡的两室一厅一卫，得房率为82%-85%。

现选取以下三种户型进行分析：

小区共24栋楼，临街且临近底商的1号楼、3号楼、5号楼、6楼、12号楼、19号楼-24号楼均在一定程度上会受到噪音影响。

以24号楼较为突出，它不仅临近月泉路，而且紧邻小学，操场噪音也是较大噪音源。介意噪音的购房人可尽量避开24号楼，其他临街楼栋可安装中空玻璃以达到降噪的作用。

2号楼、4号楼、9号楼、11号楼、13号楼、14号楼、16号楼-18号楼位于小区内部，比较安静，其中较为安静的是13号楼、14号楼，适合对安静环境有硬性需求的人群。

5号楼、6号楼虽然靠近后八家东路，但是西北方向面向东升八家郊野公园，空气清新，视野开阔，高楼层住户的观景体验较好，可供看重生态环境的买家选择。

1.小区楼龄新，环境好，居住舒适，房价在所属商圈内具有性价比优势，购房资金有限的首次置业群体可以考虑。

2.小区户型覆盖范围广，有63㎡-138㎡的一居-三居，独居人群可考虑总价较低、南向、户型方正的小户型，有改善需求或家庭成员较多的购房者建议选择南北通透的大面积户型。

3.小区4公里范围内有多家药店、诊所、医院，日常看病就医取药方便，而且临近北五环、京新高速、京藏高速，去往大型综合医院也相对便利，适合有健康方面需求的养老人群，或家中有老人、有私家车的家庭。

截至2021年8月，海淀学院路范围内暂无新房出售，距离最近的新房项目是海淀清河范围内的强佑府学上院和昌平东小口镇的奥森ONE，海淀区共有11个新盘，但另外9个新盘距离八家嘉园过远、且远离北五环、周边配套存在一定差距，对本区域的二手房市场冲击力不大。

两个项目均位于八家嘉园东北侧，强佑府学上院距离小区3.5公里车程，奥森ONE距离小区9公里车程。其中，奥森ONE项目的起售价为58858元/㎡，为北京怡城置业有限公司开发的70年产权的非毛坯住宅，开盘时间为2020年11月1日，交房时间为2023年7月31日，容积率2.8，户型有59㎡的一居、72㎡-75㎡的两居、128㎡的四居，因与八家嘉园小区的价格相差过大，且该项目位于昌平区、北五环外，对海淀区学院路的二手房市场不会产生太大影响，因此不做详细比较。

下面仅对八家嘉园与强佑府学上院做出详细数据比较。

八家嘉园处于海淀学院路区域，周边成熟小区众多，这里选择同区域内、位置与均价都较为接近的建清园北区和清枫华景园进行对比。

对比数据如下：