北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、小区的整体品质较好，拥有高品质外立面和高达45%的绿化率，生活体验感强。

2、小区内部设施完善，内配有喷泉、篮球场、中心花园等，居民生活舒适。

3、小区车位比1:1.5，车位充足，居民很少有停车难的困扰。

4、小区周边即是大公园、俱乐部且还有大型商场，周边配套完善。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，一区在售房源约10套，占全部房源的1.6%。小区目前在售均价83376元/㎡，环比上月上涨约0.08%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区北苑商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格的趋势是比较平缓；从目前情况来看，小区价格趋势平稳，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为246㎡的四室两厅户型，报价2200万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为1042.5万元左右，二套首付为1964万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共86栋楼602户，有306㎡-308㎡三居室、有244㎡-562㎡四居及以上两种户型，现选择主力户型246㎡三室一厅和247㎡的四室一厅进行分析。

润泽庄园黄色3号区域的楼栋位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择黄色3号区域的房。

润泽庄园白框1、2号区域都邻近街道，来往的车辆较多，产生的噪音较大，生活质量比较差，购房者需要重点关注。

适合在北苑商圈及周边商圈有工作的人群购买。

小区有24小时不间断巡逻，适合对小区安保有要求的家庭购买。

小区内部绿化高达45%，绿化程度高，生活体验感强，适合对小区内部环境看重的人群购买。

小区周边就是大型公园、俱乐部，建议对周边生活配套看重的人群购买。

小区总价高，有2000万以上的品质改善户型，适合追求生活质量的购房者购买。

目前，北苑板块内有新房在售，北苑华贸城内也有新房在售，目前距离小区最近的有新房在售的楼盘是位于小区东侧的天润福熙大道、华贸铂金墅和小区西北侧的润泽御府。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：均价75000元/㎡，总价1500万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

润泽御府（朝阳北苑）：均价110000元/㎡，总价5480万/套起。

三个楼盘均为朝阳区内新房楼盘，其中，华贸铂金墅177㎡-223㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道在售199㎡及以上户型，总价1700万/套起；润泽御府在售604㎡以上超大户型，总价5480万/套起，而润泽庄园内房源最低挂牌总价在2450万元/套。预算比较充足，且为终极改善的购房者可以考虑润泽庄园。新房选择：润泽御府虽然是新房，但总价过高，面积过大，和前两者没有可比性，综合来看还是选择华贸铂金墅和天润福熙大道比较好。

小区均价高于北苑商圈二手房均价，周边1公里范围内与润泽庄园均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与润泽庄园相近的：润泽公馆和北苑华贸城进行比较。