亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1.周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

2.品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放。外立面较好，整体观感不错。小区物业日常清洁工作到位。

3.环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

4.都是三居到四居相对较大户型，可以拥有相对宽敞的大空间。

通过幸福里app查询，截至2021年8月2日，小区在售房源西区4套，占全部房源的1.0%，小区目前在售均价为89336元/㎡。近6个月，小区整体略高于亚运村小营商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期亚运村小营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为119.6㎡三室二厅户型，报价1190万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为511.7万元左右，二套首付为963.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有44㎡-45㎡的一居、87㎡-116㎡的两居、116㎡-120㎡的三居、151㎡-181㎡的四居。

现选择小区商品房主力户型119.49㎡ 三室二厅和151.34㎡五室二厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

八斗共3栋楼，其中一号楼沿街可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

所有楼均围绕小区中心，均能看到中心花园。

1.适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

2.物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

3.出门即是地铁站，对地铁行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

4.周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，亚运村小营商圈内无新房在售。目前距离八斗最近的新房项目是八斗本身，以及位于小区以东北方向5.2公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为11万元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万元/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

三个新项目与八斗存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。

八斗均价略高于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取欧陆经典、宝石花苑进行比较。