世纪城（晨月园）小区位于海淀区世纪城板块。世纪城板块整体位于西北四环内，板块西面是西山板块，东邻紫竹桥板块，南接四季青板块，北侧临万柳板块。板块内交通便捷，仅地铁10号线就有火器营、长春桥、车道沟三站供世纪城居民选乘，714、360、831、运通104等多条公交线形成较大范围的公交线网，覆盖多处人群密集点，方便市民出行。

经过多年发展，世纪城板块区域内形成完善的居住氛围。作为海淀区成规模的高端商品房社区板块，板块内聚集了大量优质二手房。二手房小区均建于2000年后，其中以北京世纪城为主。北京世纪城占地120公顷，规划总建筑面积360万平米，与中关村比邻，和清华、北大等全国高等学府为友。登高远眺，颐和园、圆明园的景色尽收眼底。独特的园林设计，打造出景色优美的地产景观新环境。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月16日，世纪城板块内二手房挂牌均价为11.8万/㎡，略高于海淀区整体二手房均价。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均较为完善。商业方面，板块内有亚洲最大单体购物中心北京世纪金源购物中心、燕莎购物中心、居然之家等多家购物中心在此经营；教育方面，板块内配套人大附中二分校、人大附小等北京重点中小学，紧邻北大、人大和清华等国内为知名高等学府；休闲资源方面，板块内有众多文化公园，金源娱乐园、酷酷兔少儿拓展天地、观山园文化广场、曙光文化人口梦之园、曙光文化广场的完美融合；板块内医疗资源相对落后，仅有一所北京怡德医院，是2014年成立的综合医院，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内成熟的高端居住板块，世纪城板块由于发展较早，目前居住人群以高净值人群为主，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，世纪城板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

世纪城板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。区域内住宅用地稀缺，也是世纪城板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

世纪城板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，世纪城板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.世纪城（晨月园）小区绿化率为36%，除了随处可见的绿植，小区内还设有大型中央广场，喷泉水系设施以及各种雕塑和长廊，为居民的生活休闲提供了便利。

2.小区内楼层均为高层带多部电梯，户型面积多样，可以满足不同家庭的需求。且小区楼体整体维护情况好，小区楼栋间距离大，采光性好。小区外门禁管理严格，小区内安全性得到了保证。小区干净整洁的同时，物业费低，所以性价比高。

3.小区内部配置和周边商业配套成熟，有大型购物商场、连锁超市、医院、银行，这保证了小区居民能用较短的时间，较近的距离，完成购物、就医和各种生活休闲活动。

4.小区交通配套完善，习惯乘坐公共交通的小区居民可以步行到达300米处公交站，并且小区距离地铁10号线1.3公里，这些站点都可以换乘多条线路，保障了小区居民的出行效率。

截止2021年7月，小区挂牌均价97911元/㎡，环比下降了0.36%。从近6个月价格趋势来看，小区价格在2021年2月到6月略有上升，在6月后又有所下降，但是下降幅度不高，波动区间不大，这与世纪城社区整体均价和海淀区房价总体趋势吻合，购房者暂时不必担心价格波动带来的影响。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的68㎡的一居举例，报价746万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为298万，二套首付为597万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共8栋17层塔楼2204户，有57㎡-81㎡的一居、77㎡-94㎡的两居、117㎡三居户型。主力户型是82㎡的两室一厅，以及117㎡的三室一厅，这里对这两种主力户型进行分析。

世纪城（晨月园）属于大型社区，小区共8栋楼，各楼栋分布分散，不同的户型所在楼栋也不同，除了考虑地理位置和周边配套情况，购房者也需要根据自己的所需户型来选择楼栋。

小区1号楼和8号楼紧靠小区南门，出门就是远大路公交站，小区甲3号楼紧靠北门，出门左转就是西顶路西口，这三栋楼适合习惯于乘坐公共交通的人群居住。

小区4号楼和6号楼被小区绿化环绕，景观较好，且距离休闲广场近，尤其是小区6号楼，位于小区内部安静不临街，适合老年人群居住。

小区5号楼和7号楼临近购物商场，且底商多，车流来往密集，容易有噪音污染。

小区1号楼临近药店，社区诊所和四季青医院，医疗方面有保障。

1.小区塔楼设计，户型多样，实用性高，主推户型为82㎡两居、117㎡三居户型，且价格在世纪城板块较低，适合刚需的两口或三口之家选择。

2.小区绿化环境好，有大型中央广场和各种休闲设施，楼栋配备多部电梯，无障碍通道。同时社区内多为老房回迁居民，社区环境和谐，适合老人居住。

3.小区临近公共交通，距离西顶路西口公交站300米，距离地铁10号线1.3公里，所以小区适合以这些线路为通行方式的上班人群居住。

截⾄2021年7月，世纪城板块和10公里内相邻海淀区板块近3年内没有新土地入市，板块内目前无在售新房。所以小编选取相对直线距离与项目在十公里内的丰台区青塔板块的保利和光逸境项目，以及同在海淀区但较远的西北旺板块的海淀幸福里项目进行对比分析。

保利和光逸境是由京和保成房地产开发有限公司开发的商品房住宅项目，在售户型为187㎡四居，售价均价为89000元/㎡，总价1820万/套起。该项目物业公司为知名物业保利物业，物业费较高，为9.38元/㎡/月，小区2021年8月交房，该小区在售户型较少，都为四居室大户型。相较之下，世纪城（晨月园）的户型选择性更多，且物业费低，生活成本更低，更适合有意购买小户型，追求高性价比的购房者。

海淀幸福里是由北京铭海置业有限公司和北京毓秀置业有限公司共同开发的商品房住宅项目，在售户型有98㎡-130㎡三居和145㎡-195㎡四居，售价均价为80000元/㎡，总价1200万/套起，且小区无现房。小区物业为知名物业华润物业，物业费也较高，为7.20元/㎡/月。该小区较世纪城（晨月园）来看，物业服务更好，但是生活成本更高，且是非现房，不适合有刚需的购房者。而且海淀幸福里存在周边交通和生活配套不全面的情况，有待发展和完善，在这点上，世纪城（晨月园）的周边配套更为完善，适合的购房人群范围较广。

世纪城（晨月园）小区周边二手房的报价在73262元/㎡-138889元/㎡，其中世纪城远大园三区和鲁艺上河村都在世纪城板块远大路上，周边配套情况相差较小，故选择这两个小区进行对比。