德胜门商圈位于北京市西城区，地处北四环与北二环之间。

德胜门商圈相对特殊，它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈，而即便是商圈的地理位置跨度较大，德胜门商圈15.4万/㎡的均价，仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。

原因在于，德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源，教育、医疗、商业资源同样非常强势，这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能，使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。

德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈，南侧为新街口，西侧为小西天、马甸商圈，北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟，但资源汇集情况均不如德胜门。

德胜门商圈，得名于商圈南侧的德胜门城楼，沿城楼向北的德胜门外大街，于2002年下半年完成改造并通车。

德外大街改造完成后，沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造，逐步建成了大约22万㎡的住宅群落，土地利用率明显变高。

这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。

现在的德胜门商圈南侧，包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施，还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。

商圈北侧，包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施，商圈内沿德外大道西侧，有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼，高附加值企业云集。

商圈最东侧，还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。

德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成，商圈内住宅建成年代跨度大，单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡，总价区间集中在1100万元左右，主要吸引在商圈内工作，以及对地段有要求的购房者。

德胜门商圈内土地开发程度较高，商圈内近5年均无地块供应和成交。

据查，临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。

2018年11月，北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

2019年12月，紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块，成交楼面价23146元/㎡。

两处地块均为商办用地，且均未开工，所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。

但据幸福里APP得知，截止2021年7月，商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块，结合政策与比价效应分析，德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。

德胜门商圈的发展起步相对较晚，但时至今日土地开发也已经趋近饱和，商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。

唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体，以及轨交线路分布于商圈边缘，但结合德胜门商圈的区位来看，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

目前德胜门商圈的规划方向，倾向于环境治理、营商环境的打造，这些片区软价值的升级，已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。

1、小区居民相处和谐融洽，居住氛围好。

2、交通便利。距离260米的安华桥地铁站，使得小区居民出行十分便利。

3、内部设施完善。基础设施及生活服务设施配置完善，极大地丰富了居民们的闲暇生活。

4、周边配套齐全。商业、医疗、生活休闲等配套比较全面，基本满足小区居民的日常生活所需。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源30套，占全部房源的1.2%。小区目前在售均价153476元/㎡，环比上涨约0.08%。近6个月，小区整体均价高过西城区、德胜门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期西城区、德胜门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为38㎡一室一厅户型，报价691万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为421.5万元左右，二套首付为525.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有30栋楼2476户，有42㎡一居、53㎡-83㎡两居、55㎡-96㎡三居。

现选择主力户型67㎡两室一厅和81㎡三室一厅进行分析：

小区整体分为三部分，东区、西区和南区，三个分区之间有道路阻隔，东区的1-3号楼、8号楼，西区的15号楼、18号楼、19号楼，南区的29号楼、30号楼、34号楼距离道路较近，容易受到来自道路的噪声影响，对声音敏感的购房者谨慎选择。

相对的，比较推荐东区的4号楼，西区的16号楼、17号楼，南区的26号楼，它们更加靠近小区中心，受噪声影响较小。

德胜门板块生活品质较优，生态休闲资源丰富，适合在德胜门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部基础设施及生活服务设施配备较为齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边学校、商场、生态资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

小区内户型、总价跨度大，其中38㎡一房的上车价691万，对刚需购房者较为友好；而87㎡三房的大户型，上车价在1567万，适合对稀缺资源敏感，且预算充足的购房者考虑。

截至2021年8月，德胜门商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向8公里外的强佑·府学上院，东侧8公里外的丽都悦府和缦合·北京，以及南侧11公里外的天坛府。

四个新房项目除强佑·府学上院外，均为高总价小区，其中，

强佑·府学上院在售83㎡-180㎡，总价641万/套起；

丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起；

缦合·北京450㎡-909㎡在售，总价7500万元/套起，

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而裕中东里房源最高挂牌总价在1567万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑强佑·府学上院、丽都悦府。缦合·北京则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价高于德胜门商圈二手房均价，周边2公里范围内与裕中东里均价相近的小区不多，现选取2公里范围内、房龄接近、均价与裕中东里相近的新风南里、马甸南村进行比较。