石坊院小区位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。

作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。 昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。

在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。

不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区建筑美观实用。虽然小区是老小区，但是外立面整洁，色彩搭配合理，户型一居至四居全覆盖，户型选择较多，面积段较广，可以满足较多人群需求。

2、目前小区正在筹划老旧小区改造项目，小区改造后，小区内部配套问题会逐步改善，可以在一定程度上提高居民舒适度，且改造后小区价格后续可能还会有一定的上升空间。

3、小区内的超市丰富，足不出区享生活。在日常采购方面，小区楼下有水站超市、小生活华联超市、北大荒超市、衣商超市等满足居民日常采买和各方面的生活需求，既方便又省事。

4、小区户型种类丰富，一居至四居有多个面积段可选，选择空间大，覆盖人群较广，入手价低，性价比高，且物业费较低，节省生活开支。

小区目前均价40312元/㎡，环比上升约0.23%。近6个月，小区整体均价高于昌平区和昌平县城的均价。下图可以看出，近6个月来小区的均价整体来看是比较稳定的。

该商圈内二手房较多，但由于小区户型面积段较广，可以满足众多人群需求，且有电梯。加之小区地段较好，交通便利，周边配套丰富多元，小区整体价格远高于昌平县城及昌平区域。目前小区正在筹划老旧小区改造项目，相信随着小区改造成功后，小区价格后续还会有一定的上升空间。

购房成本方面，以59㎡两室一厅户型进行分析，报价245万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为98万元，二套首付为196万元。

小区户型从一居至四居均有分布，现对小区较有特点的128㎡两居和74㎡的三居进行分析对比。

10号楼、15号楼靠近小区中间，不易受到噪音打扰，环境较安静，宜喜静人群。

14号楼靠近声源，白天一定时间段内可能会产生噪音，对于上班族可能影响不大，但不适宜喜静人群。

17号楼、18号楼靠近靠近社区发展服务中心，为居民提供多样的便民服务。

24号楼、25号楼靠近饭店，餐饮便利，同时也靠近南门，方便出入。

小区建成时间已久，内外部配套已然成熟，生活氛围浓厚，无物业费用支出，但车位费用较高，适合既看重小区内外部配套又想节约生活成本的无私家车购房者。

小区距离昌平地铁站较近，交通便利，宜昌平线沿线上班族居住，也可满足西二旗、上地等地上班人群通勤需要。

小区的户型面积范围大、种类较多，选择广，单身人群以及家庭成员较多的人群都值得考虑。

截至2021年8月，近3年石坊院小区附近新楼盘仅有硅谷SOHO和北京怡园（新房）两个。但是由于硅谷SOHO为写字楼，与石坊院小区无可对比性，故选择直线距离2.7公里的北京怡园（新房）进行对比。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房楼盘众多，由于北京怡园小区口碑较好，虽有新房及二手房，但对分析影响不大，故选取北京怡园（二手房）与距离石坊院较近的北城根小区进行对比。