和平里北商圈位于北京市东城区，地处北三环至北二环之间，是南二环内价格比较弱势的商圈之一，内有两条地铁线路，是处在热门商圈辐射“真空带”的商圈之一。

和平里北商圈北侧为芍药居商圈，南侧为和平里南商圈，西侧为安贞商圈，东侧为柳芳商圈；

这些周边商圈虽然发展成熟，但均没有明显优势，无法形成有效的购买力溢出，导致这些商圈与和平里北商圈联动效应不强。

和平北商圈的历史开始于1952年，当时作为北京主城向东北方向拓展的主要片区之一，众多部委曾落位在南侧的和平里南商圈，以此催生出一大片居住社区，均被冠名为“和平里”。

据史料记载，此名称来自1952年我国筹办召开的“亚太和平会议”。

此背景下，整个上世纪60年代，是为和平里南北商圈的高光时刻，地位一度可以媲美现在的副中心。

但随着北京城建范围扩大，东拓的目标渐渐清晰，自上世纪90年代开始，和平里南商圈的发展势头略显疲态。

同样的，作为资源禀赋更弱的和平里北商圈，其发展疲态更甚。

和平里北商圈内，包含有： 和平里一小、和平里四小、和平里九小、54中、宏志中学、北京市第一七一中学等。

商圈内包含2条地铁线路，共两个站点：地铁5号线的和平西桥站、13号线的光熙门站。

其中5号线是高能级地铁线，呈南北走向，线路位于城市中轴线东侧，连接丰台、东城等4个区，共设23座车站，是北京市轨道交通路网中首条贯穿城市中心、连接南北郊地区的快速轨道交通干线。

而13号线为北京城北环线，东部终点站设在东直门站，是为北京城东的重点交通枢纽，跨来广营、回龙观、西二旗等热门商圈，连接西部终点站西直门站。

另外，和平里北商圈内还包含有北三环线干道，无论是去中关村还是去国贸CBD都比较方便。

商圈内医疗、生态环境配套，包含有北京市和平里医院、青年沟公园、百花园等。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上。

其中，老公房门槛价300-535万元、次新房门槛价517-1150万元，相对于东城区其余商圈，和平里北的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

主要吸引北三环至北四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感，且预算有限的朝阳区购房者。

和平里北商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近和平里北商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近和平里北板块，但由于中间间隔多个奥体的影子商圈，所以时机此地块的成交对和平里北商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，和平里北商圈内二手房均价为8.6万/㎡，邻近板块和平里南商圈均价在12.6万/㎡，柳芳商圈均价在7.6万/㎡，芍药居商圈均价在9.3万/㎡，安贞商圈均价在8.4万/㎡，安定门商圈均价在11.0万/㎡。

比较来看，和平里北板块的均价，在区域内并没有领跑，与东城区和平里南商圈的均价差额在4万/㎡。

由于和平里北在东城区边缘区，与朝阳区板块相接，和平里北的价值释放不算太完美，在东城区内，处于下游水平。

和平里北商圈，是典型的“非重点热门商圈”的“影子板块”。

和平里南北商圈虽然地理位置较为接近，但实际当年在规划时，重要部委、企业全都落位于和平里南商圈，导致和平里北商圈的资源禀赋，天然不佳，却一样拥有大量老旧房屋。

目前的情况来看，和平里北商圈的未来发展，还是需要仰仗南侧的和平里南商圈，但和平里南商圈自身的产业也没完成更替，所以目前尚无有效的高净值购买力溢出。

1、小区绿化好环境优美，绿树成荫，空气清新，居住舒适。

2、小区内部配套设施较完善，居民相处融洽氛围好，日常基础生活休闲能得到满足。

3、外部商业配套齐全 ，小区底商丰富，种类齐全，生活便利不操心。

4、通勤路线优越，距离公交地铁较近，出行快人一步，可节省通勤时间。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，和平街八区在售房源10套，占全部房源的0.01%。小区目前在售均价85023元/㎡，与上月持平。近6个月，小区整体均价高于朝阳和和平里北商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体向上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为41.24㎡零厅两室户型，报价380万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为149万元左右，二套首付为246.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有71.22㎡-73.36㎡的一居、41.24㎡-126.56㎡的二居、69.28㎡-155.71㎡的三居。

现选择小区主力户型87.23㎡两室一厅和98.61㎡两室一厅进行分析。

和平街八区整体包含21栋楼。

其中分口式塔楼的部分户型朝向为东南，日常通风光照条件会受到影响。

小区南侧楼栋临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区东侧临街板楼会受到噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心花园位置的楼栋，是最优选，较为推荐。

小区整体属于高功能自住需求场景，适用于周边配套设施，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者；

其中，最小户型41.24㎡零厅两室，总价最低，上车价为380万元，适合预算有限的刚需上车购房者；

155.71㎡的三室两厅的户型上车价在1300万元，适合对稀缺资源、周边配套有追求的购房者考虑。

推荐望京等三环外板块的对通勤，或交通和周边配套有追求的家庭式购房者买入置换。

目前，和平里北商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，和平街八区在售户型总价段为380-1300万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离和平里北商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于朝阳区均价，周边2公里范围内与和平街八区均价相近的小区不多，现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与和平街八区相近的和平里社区七区 、和平街十区进行比较。