北京人家小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。

区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区楼龄较小，楼体较新，且为混合结构，墙外以黄配绿涂料为主，楼栋有保温层，顶层为双层防水设计。形成了实用性与美观性兼备的花园洋房建筑风格。

2、在内部配套设施上，不仅内部有体育场、景亭座凳以及老年活动中心，为居住者提供足够的娱乐休闲场所。

3、在商业方面，周边超市、小型便利店众多，基本满足住户日常生活必需品消费。对于大型购物中心的交通也是非常便捷，驱车不到十五分钟可达，可以满足了小区居民日常娱乐、休闲的需要。

4、在医疗方面，从小区驾车10分钟即可到达北京龙禧医院、北京积水潭医院（回龙观院区），距离较近，可实现快速高效就医。附近大小诊所也较多，足够满足周边住户日常看病需求。

截至8月底，北京人家所在的小区挂牌均价为50106元/㎡，比上月略有上升0.33%，户型涵盖82㎡-94㎡两居、82㎡-154㎡三居、130㎡-164㎡四居，主要成交户型为两居和三居，其中两居近半年成交价约335万/套-530万/套；三居近半年成交价约为550万/套-725万/套，挂牌成交速度较快。从价格走势来看，相对稳定。

由于建筑时间和建筑品质以及小区环境等优势，该小区均价高于回龙观板块和昌平区均价，且与昌平房价相差甚远。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该小区大部分二手房为普宅，以99㎡两居为例，该户型总价约为550万，首套首付为220万、二套首付为440万，但具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了82㎡-164㎡不等的户型，各面积段、各户型满足了绝大部分购房者对于安居房的需求。

下面选用小区较有特点的87.51㎡两居和104.06㎡三居进行分析。

小区共40栋楼，其中2号楼、3号楼、6号楼靠近小区南门，由于小区车辆北进南出，因而靠近南门的居民车辆出行很方便；

16号楼、18号楼、22号楼、23号楼、25号楼在小区中心，环境舒适，无噪音干扰；

35号楼、36号楼、37号楼靠近北门，离公交站相对来说较近，出行更为方便；

12号楼、39号楼距离京藏高速较近，可能会有噪音干扰。

小区租户占比低，人员流动性小，住户稳定，适合对安全性和居住舒适度有较高要求的人群。

小区为六层板楼占有87.5%，南北通透，容积率为1.5，一梯两户，落地窗设计，适合看重小区内部居住品质的购房者。

小区整体环境氛围较好，居住舒适且价格相对较低，适合预算较少但较为看重小区居住环境的住户

小区户型涵盖较广，有82㎡两居-164㎡的三居，选择性多，无论是单身还是家庭人口较多的购房者都可以选择。

小汤针对北京人家附近的新房进行筛选，由于附近小区新房较多，最后将距离较近的招商都会湾项目来与北京人家进行比对。

作为主要居住区，北京人家周边5公里内二手房项目较多，故而选取在价格方面与北京人家较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的融泽嘉园及龙城花园W区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。