石景山区鲁谷板块在长安街西延线的南侧，靠近西五环的位置，属于石景山区的热门商圈之一。

商圈东部是八宝山街道，南部是青塔商圈，西至西五环与八角商圈相连，北临石景山路与老山商圈相接。相对来说，鲁谷商圈的地理位置比较优越。

1987年，石景山区最大住宅区——鲁谷小区开始建设，其总占地面积约200万平方米，绿化面积21万平方米，就此，鲁谷商圈也开启了丰富各类生活配套的进程。

交通方面，商圈内包含地铁1号线的八宝山站、八角游乐园站，地铁1号线作为东西向高能级地铁线路，沿长安街水平线向东西方延伸，商圈内站点为西侧终点站的倒数第三、第四站。

教育、商业、医疗配套资源，包含北京市京源学校、景山学校（远洋分校）等；以及万达广场、泰禾新天地、万商大厦、北京市石景山医院等。生态休闲配套，包括有北京国际雕塑公园、鲁谷奥运文化公园等。

以上生活配套，在石景山区域内尚属优质，是区域内没有明显短板的商圈之一。

商圈内小区主要以老公房、次新房组成，其中老公房门槛价在350万-490万之间，次新房门槛价在679万-983万之间，商圈内居民以本地事业单位职工、鲁谷本地人为主。

主要吸引在地铁1号线沿线通勤，且预算有限、追求相对生活品质的购房者。

截止2021年8月，据查，鲁谷商圈最近的地块供应和成交，发生在在2021年5月11日。

据公开资料，石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块二类居住用地、1612-734地块基础教育用地位于石景山区鲁谷商圈西南侧的衙门口地区，建设用地面积约4.2公顷，规划建筑规模约11.1万平方米。

最终由北京西斯马管理咨询有限公司和北京石泰鸿业置业有限公司联合体以64.4亿元竞得，成交楼面地价58116元/平方米。

以及，临近的古城商圈，2020年1月3日，古城南街1612-757地块，被融创成功拿下，总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块就是目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海竞得，总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块为目前在售新房项目中海天钻。

以上项目的开建与开售，一定程度上能丰富整个区域的住宅品质梯度，对于大区域来说，总体利好。

鲁谷商圈发展相对成熟，但仅限于莲石东路以北，石景山路以南的区域。

实际上，商圈南部的大片区域被“京九线”铁路区隔，无法与资源禀赋较强的北部区域形成有效联通，导致整个商圈的发展是不均衡的。

据公开资料，商圈北部区域在2005年左右曾规划过鲁谷高科技产业带，但以目前的进展来看，产业并没有形成聚集效应。

目前鲁谷商圈的规划，方向集中在老旧小区改造、绿化治理、城市治理方面，此类规划，很难对商圈价值产生重大影响，预计未来，鲁谷商圈的价值将会保持平稳。

1、大坐标属于石景山区成熟的居住片区，周边基础生活设施完善，大型购物商场有万达广场、泰禾新天地等，生活便利、品质较高。

2、小区有20余年的房龄，但门卫安保工作没有松懈，说明此处住户稳定，往来陌生人口不多。

3、闹中取静，小区的具体位置与石景山路主路隔了一个街区，不近不远，既可以享受到主路上的交通、商业便利，平时生活也不会太嘈杂。

4、小区规划用心，这类小区的规划思路贴近于生活区，所以内部生活休闲、基础购物设施齐备，不出小区即可满足基本的生活需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约16套，占全部房源的0.65%。小区目前在售均价53708元/㎡，环比上月下跌约0.04%。近6个月，小区整体均价高于石景山和鲁谷商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅较大。从目前情况来看，小区单价中等偏低，刚需上车购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为52㎡一室一厅户型，报价230万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为88万元左右，二套首付为142.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共21栋楼2446户，有48㎡-58㎡的一居室、62㎡-99㎡的两居室、93㎡-145㎡的三居室三种户型。

现选择小区主力户型48㎡一室一厅和66㎡两室一厅进行分析。

依翠园整体布局不算规整，分北区、南区、东区三个区域。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境。北区优先选择5-8号楼，靠近小区内部，内部有着安静的环境；南区优先选择13号楼、10号楼东部、11、12号楼北部楼栋，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。

而北区3、4号楼西侧靠近街道，噪音污染严重；南区9号楼西侧、11、12号楼南部、14号楼西南部靠近街道，噪音污染严重，生活质量较差；东区16-18号楼靠近街道且邻近石景山妇幼保健院，噪音污染较为严重，购房者需要重点关注。

另外，小区的北区、南区朝向为正南北，其户型容易做成通风采光良好的设计，而14-18号楼朝向不正，户型先天不足，购房者需要注意留心选择。

石景山鲁谷板块生态休闲资源丰富，小区内部以及周边环境优质，适合看重小区整体环境的购房者。

适合在鲁谷商圈内以及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区南门836米处即是地铁站，出门即是公交站，对通勤能力看重的购房者可以考虑。

周边有多个公园，生活氛围浓厚，对生活配套有需求的购房者建议购买。

目前，鲁谷板块内无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东南方向的玉泉路西板块和古城板块。现挑选3个新房板块来做对比。

丰台的国风长安云棠450㎡-500㎡在售，总价2500万元/套起；

石景山的长安和玺138㎡-168㎡在售，总价1035万元/套起；

石景山的长安九里在售210平米下跃户型，总价1200万/套起；

三个新房项目适合追求大户型，对生活品质有要求的购房者。

而依翠园房源最高挂牌总价在770万元/套。建议预算有限且对生活配套有要求的购房者可以考虑依翠园。

小区均价高于鲁谷商圈二手房均价，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与依翠园相近的六合园和七星园进行比较。