宏城花园位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。

板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。

商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。

相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区的生活气息浓厚，邻里间相处融洽，小区内配套设施齐全，生活环境舒适。

2.小区的户型85㎡-113㎡两居、97㎡-135㎡三居、109㎡四居，户型面积段多，多样化的户型提供了更大的选择空间。

3.小区的物业认真负责，为居民提供了24小时的安保、绿化维护等贴心的物业服务，居民对物业的服务满意度较高，小区的物业费0.55元/㎡/月-0.62元/㎡/月，给居民节省了不少的生活成本。

4.小区周边配套设施齐全，小区的临街有各种的生活超市和餐馆，从小区步行五分钟左右就有国泰大卖场，这些丰富的配套设施给日常生活提供了便利条件。

以幸福里app为准，截止到2021年8月，宏城花园挂牌均价39323元/㎡，环比上升0.02%。

从近六个月价格波动来看，小区房价处于一个比较稳定的状态，5月份、6月份虽有浮动属正常现象。不难看出顺义地区的房价要高于顺义城板块的房价，而宏城花园的房价不仅要高出所在的顺义城板块，还要高于顺义地区的均价。小区优秀的的自身条件和出色的配套设施都是具有竞争力的原因，说明小区在顺义城板块的二手房中具有相当的地位。

具体购房成本方面，拿在售的104.71㎡的两居为例，报价368万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为147万，二套首付为294万。

因税费和贷款额度的实际情况需要到银行进行评估，评估结果将在一定程度影响首付额度，上述购房成本举例仅供参考。

小区包含的户型有：85㎡-113㎡两居、97㎡-135㎡三居、109㎡四居，下面选择户型面积为104.7㎡ 两居和135㎡ 三居进行详细分析。

10号楼前面有大型花园，楼间距较大，房间内采光较好，对采光要求较高的购房者可以考虑该栋楼。

13号楼、14号楼、17号楼楼下有底商，环境较为嘈杂，睡眠质量较差的购房者可以避开该楼栋。

8号楼、10号楼、15号楼在小区的中心位置，环境较为安静，喜静的购房者可以进行选择。

1.小区环境干净整洁，物业认真负责，生活问题有社区服务站作为保证，并且远离北京市内的喧嚣，物业费低，生活成本较低，适合老人在此养老。

2.小区户型面积大，户型可选择性多，同板块内与相同建筑年限的小区中房价偏中上水平，适合有改善需求的家庭选择。

3.小区距离石门市场骑行约6分钟的路程，到国泰宏城购物广场仅步行5分钟的距离，可以满足家庭大部分的购物需求。小区距离地铁15号线石门站东北口有350米左右的距离，乘坐地铁15号线可达国展、望京、六道口等商业中心，距离社交中心和顺义社交中心公交站步行仅2分钟的路程，适合依赖小区周边公共交通线路上班通勤的上班族。

宏城花园位于顺义顺义城，顺义城板块内的新盘有IDPARK艾迪公园、迈宇平墅、北京城建北京合院、前进花园玉兰苑、波特兰花园。下面选择和本小区相同板块内距离最近的新盘，前进花园玉兰苑和迈宇平墅进行对比。

前进花园玉兰苑由北京建升房地产开发有限公司开发的项目，开盘时间在2021年2月， 交房时间在2021年3月，截止2021年8月，参考单价在38000元/㎡起，参考总价360万/套起，户型全部为两居，物业公司为北京建升物业管理有限公司，物业费用2.80元/㎡/月。如果对小区使用年限有要求的话，可以酌情考虑这个小区。

前进花园玉兰苑距离宏城花园距离较近，中间只相隔一个小区，所以周边大型的商业配套基本相同。从户型的选择上来说，面积段和户型相差也不大。但是前进花园玉兰苑作为新小区，内部的硬件设施要优于宏城花园，如果对小区使用年限有要求的话，可以酌情考虑玉兰苑小区，前进花园玉兰苑的物业费更高，生活成本也会相应提高，前进花园玉兰苑的公共交通也比较便利，但是两个小区距离最近的石门地铁站，宏城花园的距离会更近一些。

迈宇平墅由北京迈宇房地产开发有限公司开发，开盘时间是2020年5月，交房时间在2021年12月，截止2021年8月，单价在38000元/㎡起，参考总价658万/套起，物业公司为自管物业，物业费用在1.77元/㎡/月。小区有别墅和花园洋房，洋房户型在90㎡-135㎡。

宏城花园距离迈宇平墅有一定的距离，从商业配套来说，两个小区周边都可满足日常的生活采购，但是宏城花园有国泰宏城购物广场这种大型的购物广场，迈宇平墅周边缺少类似的大型商业设施。交通方面宏城花园的交通更加便利，迈宇平墅距离最近的顺义地铁站1.9公里。综合对比小区周边配套，宏城花园的表现更优。

综合考虑，迈宇平墅面对群体是改善置业或者对居住要求比高的人群，对宏城花园并不会产生很大影响，而宏城花园和前进花园玉兰苑更适合于刚需人群考虑，购房者可根据自身情况选择更适合自己家庭的小区。

宏城花园和前进花园牡丹苑、前进花园石门苑距离近，只有一街之隔，三个小区物业也同属一个物业公司，房屋单价也相差不大，所以选择这两个小区与宏城花园进行对比。