桃园小区位于门头沟区大峪板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。大峪板块邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区，以老城风貌、自然环境、居住属性为主，生活氛围浓郁，在门头沟各板块中，是教育、医疗资源较全面的板块。

大峪板块东临滨河西区板块，从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里，全程限速80公里/小时，无红绿灯无高速费。也可从双峪路口上六环路，至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内无地铁，教育、医疗、商业配套丰富但不优质，含一家三级综合医院，一个商业综合体，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房，以60㎡-160㎡两居-四居为主，含2014年后建的改善型住宅产品，另外板块内还有大量回迁房。

板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。

板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，含少量平房居住区，整体提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前，大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，大峪板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：

新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：

优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：

新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：

新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置一处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：

新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、小区内部氛围好。小区环境良好，邻里和睦，小区内居住的大部分是老年人，相熟度比较高，且较安静。

2、小区安全度较高。监控覆盖面积广，安保相对严格，可以保障居民的人身安全和财产安全。

3、小区板楼结构，得房率高，户型方正，空间利用率高。

4、小区周边交通完善。2.7公里范围内有四道桥、桥户营等地铁站，对于S1线沿线上班的居民来说较为方便。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源8套，占全部房源的0.94%。目前在售均价29742元/㎡，环比上涨约0.17%。近6个月，小区整体均价低于大峪、门头沟板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，从目前情况来看，小区价格平缓，适合入手。

从购房成本来看，小区在售房源中，总价最低为75㎡两居室户型，报价220万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为77万，二套首付为132万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区户型有75㎡-95㎡两居室、104㎡三居室、138㎡四居室三种户型。其中两居室户型占较大比重。现选择小区主力户型75㎡两室一厅和138㎡四室两厅进行分析。

1号楼-3号楼、12号楼-14号楼临近大门，出行较为方便，但同样临近马路，会受到一定程度的噪音干扰；6号楼-11号楼位于小区内侧，较为安静，业主私密性好，建议购房者优先考虑。

1、在售房源多且单价较低，小面积户型总价220万起，适合购房成本预算低的人群，大面积户型总价最高约416万，适合大峪板块有资金承受能力的购房者。

2、小区距离桥户营、四道桥和上岸地铁较近，适合以这S1地铁线为主要上班工具的购房者。

3、小区位于门头沟大峪板块，有在板块内工作生活的人群可以选择。或有在板块临近的石景山、丰台、海淀工作但预算不足的人群也可作为选项

截止到2021年7月份，门头沟共有16处售新房项目。选择北京城建·龙樾西山和华远裘马四季做对比，其中北京城建·龙樾西山距离桃园小区有3公里，华远裘马四季距离桃园小区有2.9公里。

华远裘马四季位于门头沟大峪增产路16号院，由北京市华远地产股份有限公司开发。目前在售户型最小面积为156㎡三室，最大为191㎡四室，单价53000元/㎡起，购房成本最低约为950万/套。小区周边配有医院、超市、红旗广场等设施，配套齐全。但小区在售房源面积大且户型单一、单平方米价格高，适合用于多人居住以及有一定资产的购房者购买。但对于一些刚需人群，桃园小区是一个更好的选择。

北京城建·龙樾西山位于长安街西沿线南约300米处，由北京城建兴云房地产有限公司开发。目前在售户型最小面积为118㎡三居室，最大为134㎡四居室，单价48000元/㎡起，购房成本最低约为610万/套。小区地理位置优越，临近石担路，周边有上岸、小园等多处地铁站，位于阜石路、莲石路双快速路、长安街西延线(建设中)、轻轨S1线(建设中)、R1线(规划中)等构成三横双轨道立体便捷交通路网中。且周边配套齐全。但小区单平米价格高，购房者需要一定的承受能力。

总体而言，两小区的配套及周边为追求高品质生活所需，处于较高的水平，与桃园小区的购房人群不怎么相同，所以对桃园小区的冲击也微乎其微。

秉承着就近和价格相似等多方面综合考虑，选择永新社区和月季园与桃园小区进行比较。