梧桐苑-清露园小区位于门头沟区永定板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。永定板块紧邻西六环，属门头沟新城南部片区核心区，是区域内发展较晚配套较成熟板块。

板块是以成熟商业、交通、产业园区、公园绿地水系、新建住宅为主的居住区。 板块内含一条地铁线路为地铁S1线，西起门头沟石厂站，东至石景山金安桥站，是门头沟唯一一条地铁线路，预计2021年底，将连接地铁1号线、6号线，可乘坐到达金融街、王府井、朝阳门、国贸、通州北关、潞城等地。

一条城市主干路为长安街西延线，是横贯北京东西的城市主干路，可达西单、天安门、金融街、王府井、国贸等城市金融、旅游核心区，是一条兼顾城市通勤和旅游观光的著名线路。自驾方面，从板块内卧龙岗桥走莲石路至西五环衙门口桥6公里，至西四环南沙窝桥10公里，也可从卧龙岗桥上六环至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内含一个大型商场为长安天街，以此为中心周边商业业态丰富，电影院、餐饮、服饰、早教、KTV等配套齐全，是区域内居民日常休闲购物主要场所。板块内含一个大型公园为莲石湖公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。 板块内无大型医院。产业方面主要为医疗制药、产业园区为中关村人工智能科技园、京西创客工厂，未来也是门头沟区域医疗、人工智能产业方面重点发展方向。

楼市方面主要为2013年-2019年建商品房，以85㎡-137㎡两居-四居为主，主要为2014年后建改善型住宅产品，另外板块内还存在少量保障性住房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。 发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以改善型居住区为主。2014年后，板块内华润、龙湖、融创、万科、金地、绿城、电建等名企开发商先后建设商业写字楼、改善型、高端品质洋房别墅产品，提升了区域内居住品质及商业配套。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。

2021年5月，雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村及周边何各庄MC0O-0013-0077、MC00-0013-0081、MC00-0013-0087等地块，楼面价29458元／㎡，底价成交。控高15米，容积率1.1，未来将建成纯商品房低密产品。

该地块位于冯村板块内，距永定板块约2公里。近10年中，门头沟南部片区新房商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点。

近5年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，永定板块规划定位为“新城南部片区”，具体发展方向为：城市景观方面：一级重点地区为长安街西延线及周边地区，应开展地块层面 城市设计。注重建筑高度、体量、 57 形式、色彩、附属构筑物等细节管控。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。明确新城南部和轨道交通枢纽地区为重点建设区。

土地方面：新城南部地区及北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心。于新城南部地区设置地区级商业中心1 处。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

产业方面：依托中关村门头沟园人工智能园区，带动衍生科创智造产业 发展。重点突破语音识别、生物识别、深度学习等人工智能领域 的核心技术，重点推进人工智能在医疗、金融、交通、安防等领域的研发与应用。

1、小区楼栋品质好，外立面干净，内部整洁，而且居住氛围较好。

2、小区多为大面积户型。小区有84㎡-106㎡两居和89㎡-120㎡三居，总价357万起。

3、外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的周边设施，周边有大型超市，还有银行、医院等。

4、小区户型相对较为周正，实际利用率高。且楼栋错列排布，大部分楼栋采光好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源6套，占全部房源的0.43%。小区目前在售均价44645元/㎡，环比上涨约0.44%。近6个月，小区整体均价低于门头沟区、永定板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，从目前情况来看，小区价格平稳。

购房成本方面，总价最低为84㎡一室一厅户型，报价357万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为124万元，二套首付为214万元，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型有84㎡-106㎡两室、89㎡-120㎡三室两种户型，其中三室户型占较大比重，现选择小区主力户型89㎡三室进行分析。

3号楼远离主干街道，位于小区内部，比较安静。5号楼下是小区公园，家里有孩子的可以选择此楼居住。喜欢小吃的可以选择2号楼、5号楼，两楼临近小吃街。

1. 小区相对周边小区宜居属性高、安静，很适合对居住环境有一定要求的购房者。

2.小区户型的面积较大，适合购房预算资金足够且对住房面积要求较高的购房者。

3.小区地理位置在石龙经济开发区辐射范围内，适合工作地点在经济开发区购房者。

4.小区交通便利，出门就是公交车站，而且临近地铁s1线，适合以地铁s1线为主要交通方式的人群.

截止2021年7月31日，永定板块仅有一个西山燕庐在售新房项目，为了更好的横向对比，还选择了北科建翡翠华府进行对比。

西山燕庐位于门头沟-永定镇长安街西延线南约500米，由北京绿城中交房地产开发有限公司开发。目前在售户型最小面积为137㎡三室，最大为196㎡四室，单价60000元/㎡起，购房成本最低约为850万/套。与梧桐苑-清露园小区相比之下，西山燕庐房龄较小，但单平米价格高更适合对住房面积有一定要求，但购房预算足够的购房者。

北科建翡翠华府位于怀柔区怀柔板块中高路与乐园大街交汇处，由北京科控置地有限公司开发。目前在售户型最小面积为95㎡三室，最大为143㎡四室，单价39000元/㎡起，购房成本最低约为360万/套。与梧桐苑-清露园小区相比之下，两项目户型面积相差不大，北科建翡翠华府房龄较小，单平米价格低，更适合对住房质量要求高，但购房预算有一定限制的购房者。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离梧桐苑-清露园较近的电建金地华宸、泷悦长安进行比较。