龙泉花园小区位于门头沟区城子板块,门头沟区位于北京西部西六环外,属郊区,定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。城子板块紧邻西六环,属门头沟新城北部片区核心区,东部与石景山区相邻,是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟的板块。
板块内含一条高速路为西六环,六环路是北京环城高速公路,从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域;
板块内含一条快速路为阜石路,板块内双峪路口为阜石路起点,东至西四环定慧寺桥,途经石景山区,限速80公里/小时,全程无红绿灯无高速费,从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里,至西四环定慧寺桥仅需15公里。
生态方面,板块内含两个大型公园为滨河公园、永定河公园;目前板块内无地铁,教育、医疗、产业资源丰富但不优质,仅有一家二甲医院,缺少大型三甲医院等配套,无产业园区。
板块主要商业街为新桥大街,门头沟区政府、教委、公安局分局都在此,新桥大街也是门头沟北部城区主要的商业街,老牌社区型商场国泰百货也在此,小型商业业态丰富,缺少大型商场。
该板块主要为1970年-2015年建公房、商品房、保障房,以55㎡-120㎡两居-三居为主,含少量2015年后建设的纯商品房改善型住宅产品,另外板块内还有部分回迁房。居住人群以门头沟本地人,京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群,改善置业人群为主。
发展方面,板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展,整体以楼房居住区为主,提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车,有效缩短了板块进入北京城区的时间,到达西四环仅15公里。目前,城子板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。
近10年中,门头城区土地较为活跃,主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边,南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98%为山地,城区土地储备有限,新城北部片区周边已基本无地块可售。
2020年7月,兆佳业以12.6亿元,溢价率8.15%,竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块,楼面价31439元/㎡,容积率2.0,控高30米,这就是在售新房兆佳业花样年西山相府,共298户,8-10层一梯两户低密洋房产品,125㎡、145㎡三居-四居设计,均价6.1万/㎡,总价700万/套起。该地块位于城子板块内,未来将与区域内中骏西山天璟、西山御园一起,形成门头沟北部片区2015年后建设的改善型纯商品房产品的代表。
近几年,门头沟东临的石景山区域土地较为活跃,对门头沟新房去化产生影响,开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区,加之门头沟区域利好政策不足,区域内土地表现将继续以冷静为主。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,城子板块规划定位为“新城北部片区”,具体发展方向为:
环境方面:新城段打造城市生态岸线,推进沿线休闲公园建设,为市民提供游憩场所,利用新城的自然山水资源,打造多类型公园,形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。
交通方面:优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。
土地方面:新城北部采空区以保障城市安全为前提,采用低密度、小体量模式,建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。
商业方面:新城按合理服务半径设置社区级商业中心,各镇街至少设置 1 处社区级商业中心,满足日常生活消费的综合需求。
人口方面:新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。
1、小区楼龄虽然较大,但是维护水平比较好,楼与楼之间的间距大,整体采光不错,通透性比较强;同时停车位也比较充足,停车方便。
2、截止至2021年7月,小区均价相对较低,在售户型房源面积48㎡-104㎡,有较多可选择性,总购房成本比较低。
3、小区靠近多个公交站 ,交通便利,最近车站步行5分钟即可到达,出行快捷方便。同时小区临近石担路与西六环,居民自驾出行方便。
4、小区地理位置较好,临近公园、商场、菜市场,休闲娱乐便捷,能够满足居民们日常需求。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源共5套,占总房源的0.79%。小区目前在售均价34821元/㎡,环比上浮3.08%。近6个月,小区整体均价低于门头沟板块在售均价;近6个月来小区挂牌价格稳中有升,从目前情况来看,购房者不用担心价格有太大幅度的变动。
购房成本方面,总价最低为48.54㎡一室一厅户型,报价200万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为70万元,二套首付为120万元。
龙泉花园小区有48㎡一室、61㎡-104㎡两室、77㎡三室三种户型,其中两室户型占较大比重。现选择小区小户型48㎡一室一厅和104㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 48㎡ | 104㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、户型南向采光,通光量大采阳好 2、卧室面积大,居住舒适度更高 3、有阳台,晾晒衣物方便 4、明厨明卫,有利于通风 | 1、该户型共有四个阳台,晾晒衣物,搁置物品方便 2、户型南北朝向,通透性强 3、双卧朝南,采光较好 |
户型缺点 | 1、户型面积小,居住人数有限 2、客厅面积较小,活动局限,且客厅无窗,采光较差 3、客厅朝向向北,采光性差 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风 2、客厅朝向向北,采光性差 |
楼栋选择方面,7号楼邻近滨河公园,人流来往繁多,日常会存在噪音干扰;10号楼、2号楼、3号楼临近办公区域,底商众多,业主私密性相对较差;
2号楼朝向为东西朝向,可能会存在采光问题,通透性比较差;5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼附近靠近医院、小区办公管理中心等,日常所需比较便利。同时5号楼、6号楼位于小区中心位置,观景较好,居住环境较为安静,优先推荐。
1、小区在售房源户型较多,单价低,总购房价格低,并且周边配套完善,适合购房成本有一定限制的刚需人群。
2、小区临近多个公交站,交通较为便利,出行便利,以公交车为主要通勤工具的人群。
3、小区地理位置在商圈辐射范围内,适合工作地点在国贸,城子板块的人群。
截止到2021年7月,门头沟城子板块还有在售新房项目,为了更好的进行横向对比,让购房者能清楚明了的了解到龙泉花园小区的优劣势,选择了该板块的西山相府项目和中骏西山天璟项目进行对比。
西山相府位于门头沟区城子板块新城大街与石担路交界处西南角,由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。截止到2021年7月,西山相府小区目前在售户型较少,只有面积125㎡三室和143㎡三室两种户型,单价60000元/㎡,购房成本最低约为715万/套,交房时间到2023年7月。
适合需改善房源但不急需的购房者。龙泉花园小区目前在售户型较多,每平方米单价34821元/㎡起,成本最低200万。与西山相府小区相比之下,龙泉小区户型较多,可供购房者选择,单价低,总购房成本低,适合需购房但购房预算有一定限制的购房者。
中骏西山天璟位于门头沟区城子板块西山永定楼西300米,由北京骏宇房地产开发有限公司开发。截止到2021年7月,该项目目前在售户型较少,只有面积117㎡四室和135㎡四室两种户型,单价65000元/㎡,总价670/万套起。
与龙泉花园小区相比之下,中骏西山天璟项目,楼龄更新,居住环境整体观感强,但是面积普遍大,单价较高,总成本高,适合对户型面积、居住环境有要求且有一定成本的购房者。
板块内二手房较多,基于小区地段、商圈等多方面考量,现选取距离龙泉花园较近的向阳楼、绿岛家园进行比较。
小区名称 | 龙泉花园 | 向阳楼 | 绿岛家园 |
位置 | 门头沟 城子 | 门头沟 城子 | 门头沟 城子 |
交易权属 | 商品房住宅/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房住宅/单位集体自建房 | 商品房住宅/单位集体自建房 |
售价 | 34821元/㎡ | 36537元/㎡ | 37233元/㎡ |
建筑年代 | 1996年-2005年 | 1970年-1989年 | 2003年-2012年 |
户型面积 | 48㎡一室 61㎡-104㎡两室 77㎡三室 | 49㎡-61㎡两室 61㎡三室 | 92㎡-102㎡两室 136㎡三室 |
开发商 | 上海芝阁信息科技服务有限公司 | 北京京煤集团开发有限公司 | 北京西达房地产开发有限公司 |
物业 | 北京优龙伟业物业管理有限公司 | 北京京煤集团门头沟物业管理分公司 | 北京京煤集团有限责任公司绿海物业管理中心 |
物业费 | 0.50元/㎡/月 | 无 | 0.70元/㎡/月-2.29元/㎡/月 |
优点 | 1、绿化面积大,环境较好 2、距公交站近,交通方便 3、周边配套全面 | 1、小区防护设施完善,安保好 2、临近公交站,交通较为便利,出行快捷 3、周边底商多,配套全面 | 1、有地下停车库,停车位充足 2、物业水平高,楼体维护好 3、临近公交站,交通较为便利,出行快捷 |
缺点 | 1、小区只有部分楼栋有电梯 2、没有非机动车停车区域 | 1、小区建筑年代长,楼龄大 2、绿化面积小,环境较差 | 1、小区无电梯,高层住宅者上下楼不方便 2、户型面积大,总成本高 |
分析 | 三个小区位置接近,区位上基本共享周边配套。建筑品质上,向阳楼建成年代比较早,房龄较老, 绿岛家园建成时间短,质感更高。龙泉花园小区房龄处于两者中间。停车方面,龙泉花园和向阳楼均为地上停车位,向阳楼车位较少, 而绿岛家园有地下停车场,车位充足。 综合来看,向阳楼小区由于小区建成年代较早,内部环境较差,但是小区户型面积较小,总购房成本较低,适合资金有限的刚需人群。绿岛家园有地下车库,且车位较充足,物业管理较好,比较适合有车一族或对生活品质有一定要求的人群。龙泉花园房源户型多,总购房成本低,可供购房者选择,且交通便利,绿化也不错,但小区只有部分楼层有电梯,家里有老人小孩的购房者在选择的时候需要考虑在内。 |