临镜苑小区位于门头沟区滨河西区板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。滨河西区板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含一个大型公园为永定河公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。目前该板块内无地铁，教育、医疗、商业、产业资源较为平庸，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1980年-2006年建公房、商品房，以50㎡-110㎡两居-三居为主，还有少量回迁房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群为主。

发展方面，该板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，如今整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，滨河西区板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区98％面积为山地，城区土地储备有限，目前，滨河西区板块及周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该项目距滨河西区板块内双峪路口约3公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，滨河西区板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、居住品质方面：小区有充足的绿化和车位，容积率仅为1.2，同时较大的楼间距可有效提升小区居民的生活舒适度。

2、建筑品质方面：小区整体楼龄较新，外立面干净整洁，建筑品质较高。

3、配套设施方面：小区内外设施配套完善，底商较多，距离小区500米处还有永兴奥特莱斯购物广场，可以满足不同年龄段人群的购物需求。

4、地理位置方面：小区位于北京西部生态涵养带，临近天门风景区，千灵山等旅游景点，给小区居民短期出游提供更多的选择性。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源9套，占全部房源的0.67%。小区目前在售均价41299元/㎡，环比上浮约1.12%。近6个月，小区整体均价高于门头沟、滨河西区在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，但整体波动均在正常值范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

购房成本方面，总价最低为78.83㎡两室一厅户型，报价315万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为126万左右，二套首付为252万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有98㎡-99㎡两居、105-118㎡三居、153㎡四居三种户型。主力户型有98㎡两室一厅，114㎡三室一厅，现选取主力户型进行分析。

临镜苑小区是板楼结构。

首先7号楼不临街，而且距离公园很近，所以7号楼为楼栋选择的优选。

然后是5号楼不临街，位于小区中央，噪音污染较少，周边有较大的绿化带，环境宜人，所以5号楼购房者也可以侧重。总的来说，7号楼，5号楼更适合对噪音比较敏感，追求居住品质的人群。

最后是11号楼、12号楼、13号楼、14号楼临街，噪音污染会比较大，可以作为楼栋选择的备选。

1、小区内总价跨度不大，其中78.89㎡两室一厅，2021年7月报价315万，适合刚需购房者考虑。

2、小区容积率1.2，居住密度低、舒适度高。对小区品质有要求的人群可以考虑。

3、绿化充足，临近公园，距离自然风景区较近，环境优质，适合家中有老人的家庭考虑。

4、小区临近西六环，驶入西六环后可达主城区各地，适合有车家庭考虑。

截至2021年7月，门头沟区滨河西区内暂无新房项目出售。现选取距离临镜苑小区3.3公里左右的城子板块的西山相府和中骏西山天璟进行对比分析。

西山相府项目位于门头沟区城子板块，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发，2021年在售户型涵盖125㎡-143㎡户型，总价715万/套起，交房时间2023年7月31日。与本小区相比，西山相府楼龄更新，相对品质高，但购房成本同样高于临镜苑小区。临镜苑小区则更适合着急入住的购房者。

中骏西山天璟项目位于门头沟区城子板块，由北京骏宇房地产开发有限公司开发，2021年7月在售户型涵盖117㎡-135㎡，总价670万/套起。小区已于2021年6月30日交房，目前仍有部分房源在售。相比之下，中骏西山天璟项目总购房成本更高，而临镜苑小区户型涵盖面积更广，选择更多。

板块内二手房较多，现选择1公里范围内与临镜苑社区均价相对相近且周边配套相似的绮霞苑小区和承泽苑进行比较。