大峪南路小区位于门头沟区大峪板块,门头沟区位于北京西部西六环外,属郊区,定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。大峪板块邻西六环,属门头沟新城北部片区核心区,是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区,以老城风貌、自然环境、居住属性为主,生活氛围浓郁,在门头沟各板块中,是教育、医疗资源较全面的板块。
大峪板块东临滨河西区板块,从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米,从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里,至西四环定慧寺桥仅需15公里,全程限速80公里/小时,无红绿灯无高速费。也可从双峪路口上六环路,至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。
板块内无地铁,教育、医疗、商业配套丰富但不优质,含一家三级综合医院,一个商业综合体,缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套,无大型商业配套,以基础性生活化商业街为主,无产业园区。
板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房,以60㎡-160㎡两居-四居为主,含2014年后建的改善型住宅产品,另外板块内还有大量回迁房。
板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。
板块发展方面,板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展,整体以楼房居住区为主,含少量平房居住区,整体提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车,有效缩短了板块进入北京城区的时间,从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前,大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。
近10年中,门头城区土地较为活跃,主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边,新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98%为山地,城区土地储备有限,以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。
2020年7月,兆佳业以12.6亿元,溢价率8.15%,竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块,楼面价31439元/㎡,容积率2.0,控高30米,这就是在售新房兆佳业花样年西山相府,共298户,8-10层一梯两户低密洋房产品,125㎡、145㎡三居-四居设计,均价6.1万/㎡,总价700万/套起。该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里,由于产品不同,未来对板块房价影响较为有限。
近几年,门头沟东临的石景山区域土地较为活跃,对门头沟新房去化产生影响,开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区,加之门头沟区域利好政策不足,区域内土地表现将继续以冷静为主。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,大峪板块规划定位为“新城北部片区”,具体发展方向为:
环境方面:
新城段打造城市生态岸线,推进沿线休闲公园建设,为市民提供游憩场所,利用新城的自然山水资源,打造多类型公园,形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。
交通方面:
优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。
土地方面:
新城北部采空区以保障城市安全为前提,采用低密度、小体量模式,建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。
商业方面:
新城按合理服务半径设置社区级商业中心,各镇街至少设置一处社区级商业中心,满足日常生活消费的综合需求。
人口方面:
新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。
1.户型好,虽然整体户型面积都比较小,但基本都是南北通透,且每个户型都充分的考虑了空间利用以及采光和通风,有较高的生活居住品质。
2.小区的均价低于大峪板块平均水平,在售户型房源面积都是小面积的一居室至三居室,总成本比较低。
3.小区靠近多个公交站 ,车站步行1分钟即可到达,同时靠近主干道大峪南路和黑山大街,避免拥挤,出行便利。
4.小区周边配套齐全,附近有银行、超市还有门头沟区医院,能满足居民的日常生活需求,便利性很高。
据幸福里APP显示,截至2021年8月,大峪南路小区在售房源为18套,占全部房源的2.2%,挂牌均价为36144元/㎡,对比上月向下浮动0.16%。近半年以来,小区均价高于门头沟板块在售均价,低于大峪在售均价,环比上涨和下跌幅度均在正常值范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
在购房成本方面,截止至2021年8月,大峪南路小区最小面积的房型为35㎡的一室,报价169万,参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为59万,二套首付为101万,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有35㎡-44㎡的一居、52㎡-75㎡的两居,73㎡-75㎡的三居,现选取主力户型55㎡的两室一厅和74㎡的三室一厅进行对比分析。
户型面积 | 55㎡ | 74㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、主卧朝南且带阳台,采光较好,有单独的晾晒区域 2、明厨明卫设计,且厨房带阳台,增加可利用空间 3、主卧带储物间,使用方便 | 1、两个卧室朝南,采光较好 2、户型方正,利用率较高 3、主卧带阳台,有单独的晾晒区域 4、明厨明卫设计,通风较好 |
户型缺点 | 1、客厅面积小,活动受限 2、次卧门口与客厅对应,私密性较差 | 1、客厅面积小,活动受限 2、一个次卧朝北,采光较差 |
小区20号楼、7号楼、8号楼、2号楼、4号楼、13号楼、14号楼、16号楼位于小区靠内侧的位置,环境安静,建议优先选择。
23号楼、24号楼靠近大峪公交车站,并且距离烟酒城较近,人流量较多,存在噪音污染;27号楼、28号楼靠近大峪南路,日常出行方便且距离门头沟区中医医院和防疫诊所很近。
1、小区位于门头沟大峪板块,临近有门头沟区中医医院、北京京煤集团总医院等,适合在本板块就近生活上班的人群。
2、小区小户型面积仅39㎡,总购房成本低,板块内还未上车的刚需人群可以考虑。
3、小区临近阜石路,连通石景山区、海淀区,适合在这两区工作但预算不足的自驾人群。
截止到2021年7月份,门头沟共有16处在售新房项目。现选择西山相府小区和华远裘马四季做对比,其中西山相府距离大峪南路小区有3.5公里,华远裘马四季距离大峪南路小区仅有2.5公里。
西山相府位于新城大街与石担路交叉口西南角,由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。截至2021年8月12日该项目主力在售户型为三居室。最小的为125㎡的三室两厅两卫,单价56000元/㎡,购房成本约为700万/套。
华远裘马四季位于门头沟增产路16号,由北京新都致远房地产有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为157㎡三居室。单价53000元/㎡,购房成本约为950万/套起。
同比之下,西山相府项目与华远裘马四季项目单价相似,高于大峪南路小区均价与板块内均价,且户型面积都较大,更适合预算充足的改善型人群。而西山相府项目总购房成本挂牌价格36144元/㎡(2021年8月12日),目前最小户型面积为35㎡一室,购房最低成本约为155万,价格更低,适合购房资金有限的刚需人群购买。
板块内二手房较多,基于小区地段、商圈等多方面考量,现选取距离大峪南路小区较近的新桥家园、金泰丽湾悦栖山进行比较。
小区名称 | 大峪南路小区 | 新桥家园 | 金泰丽湾悦栖山 |
位置 | 门头沟 大峪 | 门头沟 大峪 | 门头沟 大峪 |
交易权属 | 商品房住宅/单位集体自建房 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
售价 | 36144元/㎡ | 31440元/㎡ | 41701元/㎡ |
建筑年代 | 1970年-1997年 | 2003年 | 2015年-2016年 |
户型面积 | 35㎡-44㎡一室 48㎡-69㎡两室 56㎡-74㎡三室 | 83㎡-85㎡一室 109㎡-120㎡两室 144㎡三室 | 93㎡-102㎡两室 121㎡-145㎡三室 220㎡四室 |
物业 | 北京京煤集团有限责任公司物业管理分公司 | 北京辰发物业管理有限公司 | 北京金泰卓越物业管理有限公司京西金泰丽湾分公司 |
物业费 | 1.20元/㎡/月 | 1.35元/㎡/月 | 3.81-5.96元/㎡/月 |
优点 | 1、楼间距大,采光好 2、小户型为主,选择多 | 1、物业水平高,楼体维护好 2、产品有设计感,年轻化 3、车位充足 | 1、小区环境好,绿化率高, 2、封闭式小区,隐私性高 3、物业安保严格 |
缺点 | 1、楼体维护差,外立面有破损情况 2、物业管理较差 | 1、物业清洁服务较差 2、容积率3.0,居住舒适度低 | 1、人车不分流 2、小区周边商户多,噪音污染比较严重 |
分析 | 三个小区位置接近,在交通方面都比较方便快捷。配套设施方面,稍有出入,大峪南路小区建成年代较早,紧邻果蔬市场,底商多,配套设施相对于新桥家园和金泰丽湾悦栖山来说更加丰富。居住环境方面,相比于新桥家园和金泰丽湾悦栖山来说,大峪南路小区居住环境一般。物业条件方面,金泰丽湾悦栖山安保严格,优于新桥家园和大峪南路。停车方面,新桥家园和金泰丽湾悦栖山停车位充足,远多于大峪南路小区的停车位。 综合来看,大峪南路小区单价适中,但户型面积偏小,总购房成本较低,适合购房成本有限但想在大屿板块置业的刚需人群。新桥家园单价较低,但在售房源面积较大,适合资金相对不充裕但对总面积有一定要求的多口之家。金泰丽湾悦栖山是封闭式小区,所以业主的私密性较好,单价较高,适合预算充足的改善型购房者。 |