阁外山水蓝龙家园小区位于门头沟区城子板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。城子板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟的板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含两个大型公园为滨河公园、永定河公园；目前板块内无地铁，教育、医疗、产业资源丰富但不优质，仅有一家二甲医院，缺少大型三甲医院等配套，无产业园区。板块主要商业街为新桥大街，门头沟区政府、教委、公安局分局都在此，新桥大街也是门头沟北部城区主要的商业街，老牌社区型商场国泰百货也在此，小型商业业态丰富，缺少大型商场。

该板块主要为1970年-2015年建公房、商品房、保障房，以55㎡-120㎡两居-三居为主，含少量2015年后建设的纯商品房改善型住宅产品，另外板块内还有部分回迁房。居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，城子板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，新城北部片区周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块位于城子板块内，未来将与区域内中骏西山天璟、西山御园一起，形成门头沟北部片区2015年后建设的改善型纯商品房产品的代表。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，城子板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、小区楼栋排列有序，楼间距大，日常采光较好且内部设施完善，居民生活品质较好。

2、小区内部绿化面积大，内部设有小公园、凉亭等，空气清新，居住环境好。

3、小区户型覆盖面积广，一居到三居均有，可选择性强，能满足购房者的不同需求。

4、小区周边配套齐全。附近有银行、超市还有门头沟区医院，居民的日常生活需求在500米范围内就解决，便利性高。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源5套，占全部房源的0.59%。目前在售均价33277元/㎡，环比上涨约0.48%。近6个月，小区整体均价低于城子板块在售均价。上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，价格波动处于合理区间内。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年7月，阁外山水蓝龙家园在售房源中，总价最低为46㎡一室一厅户型，报价172万。即该套房源首套首付为60万元，二套首付为103万元。

小区户型有47㎡-49㎡的一居、88㎡-114㎡的两居、68㎡-211㎡的三居、146㎡的四居四种户型。其中三室户型占较大比重。现选择小区主力户型68㎡三室一厅和140㎡三室两厅进行分析。

阁外山水蓝龙家园共10栋楼。1号楼-4号楼、6号楼、7号楼、10号楼、11号楼、13号楼距离马路较近，日常生活中有一定的噪音干扰，影响休息。8号楼位于小区内部，较为安静，也能更好的观赏小区绿色景观，居民私密强，建议优先选择。1号楼、10号楼、13号楼靠近大门，出行较为方便。

1、小区在售房源面积种类多且单平米价格不高，适合刚需上车用户或者对住房面积有一定要求且有一定资金承受能力的购房者。

2、小区绿化率高，容积率低，居民居住舒适度强，适合注重小区生活品质的的购房者。

3、小区北门公交车可转地铁一号线直通天安门，适合以该线路通勤工作的人群。

4、适合在门头沟区医院或商场工作的上班族。

截止到2021年7月份，城子板块共有两处在售新房项目，分别是西山相府和中骏西山天璟。现选取这两个项目与本小区做对比。

西山相府位于城子大街13号，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为125㎡三室两厅两卫、143㎡三室两厅两卫。单价58000元/㎡起，购房成本最低约为750万/套。

中骏西山天璟位于西山永定楼西300米，由北京骏宇房地产开发有限公司开发。该项目建筑为高层洋房，截至目前该项目包含最小户型面积为117㎡四室一厅四卫、135㎡四室两厅三卫。单价65000元/㎡起，购房最低成本约为670万/套。

对比之下，西山相府与中骏西山天璟项目单价更高，且房源面积普遍较大，对阁外山水蓝龙家园中小户型的意向购房者影响不大，这两个新房项目更适合预算充足的改善型购房者。而阁外山水蓝龙家园小区挂牌均价33277元/㎡（2021年7月），即便该项目同样有较大户型面积的房源出售，但同等面积下阁外山水蓝龙家园购房成本还是更低。

秉承着就近的原则，选择了与阁外山水蓝龙家园同板块价格相近的城子大街132号和绿岛家园进行对比。