葡东小区位于门头沟区滨河西区板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。滨河西区板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含一个大型公园为永定河公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。目前该板块内无地铁，教育、医疗、商业、产业资源较为平庸，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1980年-2006年建公房、商品房，以50㎡-110㎡两居-三居为主，还有少量回迁房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群为主。

发展方面，该板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，如今整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，滨河西区板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区98％面积为山地，城区土地储备有限，目前，滨河西区板块及周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该项目距滨河西区板块内双峪路口约3公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，滨河西区板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、葡东小区的绿化率较高，楼栋间距大，日常采光比较不错，并且小区的内部设施完善，居民生活品质较好。

2、小区户型面积较小，并且小区的挂牌均价低于周边价格，总的购房成本低。同时小区是纯板楼设计，业主的居住舒适度更高，私密性也不错。

3、小区对面就是葡山公园，居住很惬意，闲来无事可以去公园放松放松，呼吸新鲜空气。

4、交通方面，小区出门就是公交站点，可以乘坐960路、977路等公交车通往多个方向，居民出小区西门驾驶5分钟就能上西六环路，无论是自驾出行还是乘坐公交出行都很方便。

通过幸福里app查询，截至2021年7月24日，小区在售房源8套，占全部房源的0.57%。小区目前挂牌均价34558元/㎡，环比上浮约0.08%。近6个月，小区整体均价低于门头沟在售均价；与滨河西区在售均价基本相同；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格趋于稳定，购房者不必担心小区价格有较大幅度的变动。

购房成本方面，拿65㎡两室一厅户型，报价220万的房源为例。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套净首付为77万，二套净首付为132万。

截至2021年7月，小区户型有57㎡的一居、55㎡-94㎡的两居室两种户型。其中两居室户型占较大比重。现选择小区主力户型57㎡两室一厅和74㎡两室一厅进行分析。

葡东小区里整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；20号楼、7号楼、8号楼、2号楼、4号楼、13号楼、14号楼、16号楼位于小区靠内侧的位置，可享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观，建议优先选择。

21号楼-23号楼靠近葡山公园，并且距离烟酒城较近，人流量较多存在噪音污，甚至可能会影响休息；26号楼、27号楼靠近葡山路，日常出行方便的同时也会伴有一定的噪音污染，购房者需要重点关注。

1、小区位于门头沟滨河西区板块，适合在该板块生活或者工作的人群。

2、小区内部环境较好，容积率低，人们的居住舒适度较高，适合看重该小区品质的人群。

3、小区的户型面积较小，总的购房成本低，适合预算不是很充足的刚需人员。

4、小区停车位充足，且周边交通道路通畅，适合以自驾为主要通勤方式的人群。

截至2021年7月，门头沟滨河西区板块暂无在售新房项目，目前距离小区较近的新房项目是大峪板块的华远裘马四季和城子板块的中骏西山天璟。

中骏西山天璟项目位于门头沟区城子板块，是北京骏宇房地产开发有限公司开发的住宅项目，2021年7月在售户型涵盖117㎡-135㎡，总价670万/套起。小区已于2021年6月30日交房，目前仍有部分房源在售。而葡东小区户型面积有57㎡一居室、55㎡-94㎡两居室，面积段较小，总价更低。相比之下，中骏西山天璟项目总购房成本更高，更适合改善居住品质的用户。

华远裘马四季项目位于大峪板块，是北京市华远地产股份有限公司开发的住宅项目，户型面积有156㎡-166㎡的三居室和183㎡-191㎡的四居室，单价53000元/㎡起，总价950万/套起；从单价和居住人群来看，二者没有可比性。葡东小区更适合预算不足的刚需人群，而华远裘马四季小区更适合对住房需求更高的改善型人群。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离葡东小区较近的滨河德露苑和承泽苑进行比较。