绿岛家园小区位于门头沟区城子板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。城子板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟的板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含两个大型公园为滨河公园、永定河公园；目前板块内无地铁，教育、医疗、产业资源丰富但不优质，仅有一家二甲医院，缺少大型三甲医院等配套，无产业园区。

板块主要商业街为新桥大街，门头沟区政府、教委、公安局分局都在此，新桥大街也是门头沟北部城区主要的商业街，老牌社区型商场国泰百货也在此，小型商业业态丰富，缺少大型商场。

该板块主要为1970年-2015年建公房、商品房、保障房，以55㎡-120㎡两居-三居为主，含少量2015年后建设的纯商品房改善型住宅产品，另外板块内还有部分回迁房。居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，城子板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，新城北部片区周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块位于城子板块内，未来将与区域内中骏西山天璟、西山御园一起，形成门头沟北部片区2015年后建设的改善型纯商品房产品的代表。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，城子板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、小区内部基础设施完好，环境干净整洁，底商数量多，种类丰富，住户的生活品质高。

2、物业方面，绿岛家园小区物业安保做的较好，除了设置了警务室外，并在所有的出入口都安装了门禁、监控系统。

3、小区偏大户型为主，在售户型有92㎡-102㎡两居室和136㎡三居室，设计合理新颖，两居室南北通透，面积大，舒适度较高；三居室正规朝南户型，采光充足。

4、周边配套完善，小区周边医疗、商业等比较齐全方便，同时临近门头沟路，驾车出行便利。

依据幸福里APP显示，截至2021年7月，绿岛家园小区目前在售房源共4套，占总房源0.21%，挂牌均价37161元/㎡。对比上月向上浮动0.27%。从近六个月的价格波动趋势来看，整体趋势比较平稳，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

具体购房成本方面，拿2021年7月在售总价最低的92㎡两室一厅为例，单价39424元/㎡，报价362万。参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为145万，二套首付约为290万。

小区户型有62㎡-98㎡一居室、81㎡-102㎡的两居、116㎡-140㎡的三居和137㎡-192㎡复式四种。其中两居室户型与三居室户型占较大比重。现选择小区主力户型95㎡两居室与140㎡三居室进行对比（2021年7月）。

楼栋选择方面，8号楼东西朝向，由于日常光照时间较长不建议优先选择；10号、11号、14号楼临近西门，26号楼临近东北门，31号楼临近东门，出行方便；31号、34号、35号楼窗外能够看到周边的绿化公园，观景较好，且周边主干道与小区之间有较宽距离，噪音影响也不大。

1、小区位于主干道石担路附近，石担路转入阜石路即可直达西城区，适合在沿线工作的人群。

2、小区位于门头沟城子板块，临近滨河西区板块，适合在该两板块内工作的人群。

3、小区南北通透，楼间距大，采光好，宜居性较强，适合对居住品质有需求的购房者。

4、小区底商丰富，周边配套齐全，附近有北京市门头沟区医院、贸易大楼等医疗商业场所。该小区适合在这些场所工作的上班族。

截止到2021年7月份，门头沟城子板块共有两处在售新房项目，中骏西山天璟和西山相府。其中中骏西山天璟小区距绿岛家园小区约590米，西山相府距绿岛家园小区直线距离约1.5公里。

中骏西山天璟位于门头沟城子西山永定楼西300米，由北京骏宇房地产开发有限公司开发。截至2021年7月该项目包含最小户型面积为117㎡四室一厅两卫，最大面积为135㎡四室两厅三卫。单价65000元/㎡起，购房成本最低约为700万/套。适合对户型面积有较高要求和人口较多的家庭。

西山相府位于门头沟城子新城大街与石担路交界处西南角，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为125㎡三室两厅两卫，最大面积为143㎡三室两厅两卫。单价60000元/㎡起，购房最低成本约为715万/套。适合预算充足的改善人群。

对比之下，绿岛家园小区目前在售房源共4套，挂牌均价37161元/㎡，比两处新房价格低，绿岛家园小区总购房成本低，入住速度快。

绿岛家园小区所在门头沟板块二手房较多，其中剧场东街社区和城子大街小区与绿岛家园小区距离近，所处地段与商圈重合度高，所以选取这两个小区与绿岛家园小区进行比较。

售价统计时间为2021年7月