拱辰星园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。

相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。

目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；

2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区物业较为负责，宣传工作做得较好，并且小区内部有较多摄像头，能够实时监控小区内的情况，一定程度上保障了居民的安全。

2、小区内部设施比较完善，设有快递箱、垃圾分类站、健身器材等生活必需设施，也有充电桩、多层停车场等人性化设施，居民生活比较方便。

3、周边配套资源较为丰富，临近地铁站、公交站、医疗机构和多个购物超市，能够满足居民的基本生活需求。

4、小区的挂牌均价为29004元/㎡，相对于良乡板块3.1万/㎡的均价，价格较低。

2021年8月，该小区在幸福里的挂牌房源为19套，在售房源在房源总量中占比约4％，房源较为充足。根据幸福里APP查询，该小区挂牌均价为29004元/㎡，环比下降0.07％。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿小区主力户型的107㎡两居为例，报价310万：参照北京市现行的普宅＋非普标准者，普宅商贷首套首付为35％、二套首付为60％，非普宅商贷首套首付为40％、二套80％，即该套房源首套首付为124万，二套首付为248万。

该小区户型有：96㎡-111㎡两居、114㎡-148㎡三居。现选择主力户型是107㎡两居和148㎡的三居进行分析。

小区内楼栋较少，5号楼为板楼结构，且为南北朝向，户型较为通透，采光较好，且距离马路有一定距离，受到的噪音污染有限，建议优先选择5号楼。

1号楼-4号楼都是塔楼结构，人口密度较大，有一部分户型采光较差，购房者谨慎选择。但是3号楼位于小区中间，受到的马路噪音较少，喜欢安静环境的可以考虑3号楼。

1号楼、2号楼靠近小区西部的西潞北大街，4号楼靠近小区东部的城隍庙街，会受到一定的交通噪音污染，喜欢安静环境的谨慎选择。

小区以板楼为主，楼间距宽阔，且户型多为南北朝向，楼栋为钢混结构，适合对小区居住品质要求较高的人群。

小区距离良乡南关地铁站比较近，周围有多条公交线路经过，适合在商圈附近和地铁房山线沿线工作的人群选择。

小区周边商业、医疗、休闲资源丰富，1.5公里内有大型购物中心、综合型医院和公园，适合对小区周边配套要求较高的人群。

截止2021年8月，幸福里APP显示在房山良乡板块目前有多处新房出售。选择距离较近的天恒水岸壹号和广阳郡九号对比。

天恒水岸壹号是北京天恒乐活城置业有限公司打造的住宅，目前均价45000元/㎡，总价最低540万，户型都为三居、四居，没有小户型，更适合人口较多的家庭居住。天恒水岸壹号小区绿化率35％，拱辰星园小区仅为20％，相比之下前者绿化率更高，环境质量更好，如果资金充裕且对居住环境要求较高的人群可以考虑天恒水岸壹号小区。

广阳郡九号是北京万年基业长阳置业有限公司打造的住宅，目前均价50000元/㎡，总价最低830万，户型都为三居和四居，面积较大，广阳郡九号物业公司是万科物业，物业费5.68元/㎡/月，和拱辰星园小区相比，广阳郡九号小区均价较高，物业费较高，购房压力较大，且生活成本也较高，比较适合资金充足的改善人群。

拱辰星园小区周边二手房报价在2.5万元/㎡-3.6万元/㎡，且房源品质相差不大，故选择距离拱辰星园小区较近的文水家园和华典家园来作对比。