梧桐苑-知秋园小区位于门头沟区永定板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。永定板块紧邻西六环，属门头沟新城南部片区核心区，是区域内发展较晚配套较成熟板块。板块是以成熟商业、交通、产业园区、公园绿地水系、新建住宅为主的居住区。

板块内含一条地铁线路为地铁S1线，西起门头沟石厂站，东至石景山金安桥站，是门头沟唯一一条地铁线路，预计2021年底，将连接地铁1号线、6号线，可乘坐到达金融街、王府井、朝阳门、国贸、通州北关、潞城等地。一条城市主干路为长安街西延线，是横贯北京东西的城市主干路，可达西单、天安门、金融街、王府井、国贸等城市金融、旅游核心区，是一条兼顾城市通勤和旅游观光的著名线路。

自驾方面，从板块内卧龙岗桥走莲石路至西五环衙门口桥6公里，至西四环南沙窝桥10公里，也可从卧龙岗桥上六环至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内含一个大型商场为长安天街，以此为中心周边商业业态丰富，电影院、餐饮、服饰、早教、KTV等配套齐全，是区域内居民日常休闲购物主要场所。

板块内含一个大型公园为莲石湖公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。

板块内无大型医院。产业方面主要为医疗制药、产业园区为中关村人工智能科技园、京西创客工厂，未来也是门头沟区域医疗、人工智能产业方面重点发展方向。

楼市方面主要为2013年-2019年建商品房，以85㎡-137㎡两居-四居为主，主要为2014年后建改善型住宅产品，另外板块内还存在少量保障性住房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以改善型居住区为主。2014年后，板块内华润、龙湖、融创、万科、金地、绿城、电建等名企开发商先后建设商业写字楼、改善型、高端品质洋房别墅产品，提升了区域内居住品质及商业配套。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。

2021年5月，雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村及周边何各庄MC0O-0013-0077、MC00-0013-0081、MC00-0013-0087等地块，楼面价29458元／㎡，底价成交。控高15米，容积率1.1，未来将建成纯商品房低密产品。该地块位于冯村板块内，距永定板块约2公里。近10年中，门头沟南部片区新房商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点。

近5年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，永定板块规划定位为“新城南部片区”，具体发展方向为：

城市景观方面：一级重点地区为长安街西延线及周边地区，应开展地块层面 城市设计。注重建筑高度、体量、 57 形式、色彩、附属构筑物等细节管控。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。明确新城南部和轨道交通枢纽地区为重点建设区。

土地方面：新城南部地区及北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心。于新城南部地区设置地区级商业中心1 处。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

产业方面：依托中关村门头沟园人工智能园区，带动衍生科创智造产业 发展。重点突破语音识别、生物识别、深度学习等人工智能领域 的核心技术，重点推进人工智能在医疗、金融、交通、安防等领域的研发与应用。

1.建筑品质方面：小区楼房外立面干净，设计新颖，内部整洁，楼栋品质较好。

2.户型方面：小区户型面积跨度不大，有84㎡两居和89㎡-120㎡三居，可满足不同人群居住需求。

3.商业配套方面：小区楼下底商有大型超市、餐馆、便利店等，还有北京长安天街，能满足人们基本生活需求。

4.交通配套方面：小区临近西六环，且2公里范围内有地铁S1线栗园庄地铁站，交通便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源5套，占全部房源约0.3%。小区目前在售均价43965元/㎡。近6个月，小区整体均价低于永定板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价相对平稳，购房者不用担心小区价格有较大波动。

购房成本方面，84㎡的两室一厅户型，报价346万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为146万，二套首付为291万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有84㎡两室、89㎡-120㎡三室两种户型，其中三室户型占较大比重，现选择小区主力户型120㎡三室进行分析。

楼栋选择方面，4号楼位于小区中心位置，远离主干街道，比较安静并且楼下是小区公园，是小区的首选项；7号楼、8号楼、9号楼临近莲石湖西路，5号楼临近玉带西街，且5号楼楼下为乐购生活超市，存在噪音，影响人们正常休息，是小区的末选项。其余楼栋居住品质相差不大，是小区的次选项。

1、小区户型的面积较大，适合购房预算资金足够且对住房面积要求较高的购房者。

2、小区周边交通发达，附近有石龙西公交场站，并且临近地铁S1线，适合以地铁S1线为主要通勤工具的人群。

3、小区位于门头沟永定板块，周边商业配套齐全，适合在永定区或临近板块工作的人群。

截至2021年8月，门头沟永定区板块暂无在售新房项目，结合价格，户型等多方面因素，现在选取距离小区较近的西山相府小区进行对比。

西山相府小区是由北京华盛西山房地产开发有限公司开发的住宅，位于门头沟城子板块城子大街13号，户型面积有125㎡-143㎡的三居室，单价58000元/㎡起，总价750万/套起，西山相府小区停车位较充足，交房时间为2023年10月31日。梧桐苑-知秋园小区单价43965元/㎡，总价346万/套起，有较小面积段户型选择。

西山相府小区与梧桐苑-知秋园相比单价更高，面积更大，适合购房资金较充足且家庭人员较多的的改善型人群，而梧桐苑-知秋园的上车难易程度会较容易些。

永定板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离梧桐苑-知秋园较近的西山燕庐、华润悦景湾进行比较。