滨河皓月园小区位于门头沟区滨河西区板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。滨河西区板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含一个大型公园为永定河公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。目前该板块内无地铁，教育、医疗、商业、产业资源较为平庸，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1980年-2006年建公房、商品房，以50㎡-110㎡两居-三居为主，还有少量回迁房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群为主。

发展方面，该板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，如今整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，滨河西区板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区98％面积为山地，城区土地储备有限，目前，滨河西区板块及周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该项目距滨河西区板块内双峪路口约3公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，滨河西区板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、小区建成于2005年-2006年，虽然楼龄相对较大，但维护水平很好，外部整洁，楼栋品质较高。

2、小区由6栋板楼组成，呈U型布局，楼与楼之间是花园。私密性和通透性较好，且小区内部安静舒适，环境优美，适合居住。

3、小区户型多样，一居到四居均有，两居和三居的户型较多，选择较为广泛。根据幸福里7月报价为39016元/㎡，如购买一套86㎡两居室，报价338万，购房成本低。

4、周边商业配套方面，小区周边有大量的商业店铺，商业圈较为成熟，可满足对居民的日常需求。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源9套，占总房源数0.8%。小区目前在售均价39016元/㎡，环比上浮了0.57%。自2021年以来，该小区的价格处于稳中有升的状态，从上图看出，小区近三个月价格有所回落。但近半年小区价格波动都在正常范围内，购买者不用担心该小区近期会有大幅度的价格变化，可放心入手。

具体购买成本方面，拿在售的45㎡两室一厅为例，报价199万：参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为70万，二套首付为119万。

小区有56㎡一室、45㎡-86㎡两室、112㎡-164㎡三室和131㎡四室四种户型。其中三室户型占较大比重，先选择小区主力户型125㎡三室一厅和112㎡三室一厅进行分析。

滨河皓月园是一个比较小型的社区，共6栋楼。因为小区建成年代较为统一，所以各楼栋之间品质不会有太大差距。其中滨河皓月园6号楼距离小区北门近，3号楼、1号楼离小区东一门近，进出方便适合上班族选择。6号楼更为临近主干路，因此存在一定噪音干扰的可能。家中有老人和学生在选择的时候需要谨慎。其余两楼栋位于小区内部区域，环境相对安静，适合喜欢安静的住户居住。

1、小区楼栋少且均为板楼设计，公摊面积较小，环境优质，适合喜欢安静环境的人群。

2、小区户型面积涵盖广，小面积户型适合购买力有限的刚需购房者，大面积户型适合当地原住居民改善换房选择。

3、小区地理位置在滨河西区商圈范围内，适合工作地点在该板块的人群。

截止到2021年7月，滨河西区板块内暂无新盘项目，周边永定板块内新盘项目有北京城建龙樾西山。

北京城建龙樾西山是由北京城建兴云房地产有限公司打造的住宅项目，该项目定位为改善型产品，2021年7月的均价为4.8万/㎡，户型均为三居或四居，总价最低为610万/套起。而滨河皓月园是由北京国信嘉业房地产开发有限公司建造的，在售的最大户型是131㎡的四居，总价为530万。北京城建龙樾西山更适合改善居住品质的用户，而滨河皓月园对大众刚需型人群比较友好。

截止到2021年7月，滨河西区板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离滨河皓月园小区较近的霁月园和滨河居住区临镜苑进行比较。