北潞春家园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,极大方便板块内居民出行。
板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。
不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。
板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。
而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。
2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著;2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。
而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。
根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心”,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。
建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。
塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。
1、小区建筑结构为六层板楼,且在售户型较多,购房者可选择的空间较大。
2、小区距离房山区良乡体育中心较近,步行5分钟就可以到达,为住户提供了一个平时可以休闲娱乐的场所。
3、从购房成本来看,该小区在售户型单价较低,小面积户型也较多,购房总价相对较低。
4、日常生活较为方便,北潞春家园周边有较多商店,而且,饮食、医疗、金融等商铺类型较为齐全,基本能够满足住户日常生活需求。
2021年7月,幸福里APP显示北潞春家园小区在售101套,占全部房源的5.8%,小区挂牌均价26133元/㎡,环比6月上涨0.56%。从近6个月的价格走势来看,北潞春家园的房价呈小幅上扬态势,但总体来说价格比较稳定。
具体购房成本方面,拿在售的92m²的三居为例,报价260万。参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为91万,二套首付为156万。
北潞春家园小区的户型有65m²-67m²一居,62m²-93m²两居、94m²-146m²三居、134m²-199m²四居。
其中主力户型为106m²三居和113m²三居。
面积/户室 | 106m²三居 | 113m²三居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅朝东带阳台,采光通风较好 2、动静分区,卧室和客厅分开,互不干扰 3、访客动线较短,私密性较好 | 1、主卧、一个次卧、客厅均朝南,采光通风较好 2、主卧套间设计,主人使用方便 3、客厅带阳台,方便晾晒衣物 |
户型缺点 | 1、户型中部卫生间为暗卫,不利于通风换气 2、房间内过道面积较大,利用率较低 | 1、卫生间均为暗卫,不利于通风 2、家务动线、访客动线存在交叉干扰 |
小区东入口处有一个大花园,B5、D3楼栋距离小区东门较近,出行便利且距离小区花园较近,建议优先选择。
D2、D4、C4、C5等楼栋沿小区外围横向分布排列,距离月华大街较近,存在一定的噪声干扰。
北潞春家园小区内部绿化面积较大,绿植种类较多,景观造型优美。小区东入口处,还有一个400㎡的景观大花园,可以充分满足小区住户的休闲需要,适合对小区景观环境有要求的人群。
小区单价较低,户型从一居到四居均有,尤其适合购房预算有限的刚需人群考虑。
截止2021年7月,房山良乡板块内在建新房项目较多,这里选取距离该小区较近的中海京西里和首创伊林郡做对比。
中海京西里项目由北京中海兴良城房地产开发有限公司建设,在售户型较少,有75㎡-87㎡三居。目前,单价40837元/㎡起,最低总价306万/套起,均为毛坯房。
首创伊林郡是由北京安顺园房地产开发有限公司建设的小高层项目。在售户型有81㎡两居、91㎡-95㎡三居,目前单价36500元/㎡起,总价290万/套起。
从价位上来说,三个项目均偏向刚需类型,对居住品质有更高要求、不急于入住的人群可以优先选择新房项目。
北潞春家园小区位于房山良乡板块,这里选择距离其较近的文水家园、政通路西里小区与北潞春家园进行对比,以让购房者对于本地房源有更深入的了解。
小区名称 | 北潞春家园 | 文水家园 | 政通路西里小区 |
位置 | 房山-良乡 | 房山-良乡 | 房山-良乡 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 26133元/㎡ | 31066元/㎡ | 26638元/㎡ |
建筑时间 | 1999年-2002年 | 2009年-2015年 | 2001年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 65㎡-67㎡一居 62㎡-93㎡两居 94㎡-146㎡三居 134㎡-199㎡四居 | 62m²一居 85m²-127m²两居 138m²-184m²三居 | 60m²一居 71m²-96m²两居 83㎡三居 |
物业 | 北潞园物业管理公司 | 北京三强兴业物业管理有限公司 | 北京政通物业公司 |
物业费 | 0.56元/m²/月-1.30元/m²/月 | 1.20元/m²/月 | 0.50元/m²/月 |
优点 | 1、绿化率较高,环境优美 2、周边商业配套齐全 | 1、物业管理完善 2、周边配套设施完善 | 1、在售户型面积相对较小,总价较低 2、物业管理较好,安保管理严格 |
缺点 | 1、物业管理较松散,小区内非机动车随意停放现象严重 2、楼龄较老,设施老化 | 1、距离地铁站较远 2、车位较少,住户停车多有不便 3、物业费相对较高 | 1、小区距最近的地铁站2.7公里,地铁出行相对不便 2、小区车位比1:0.5,停车位紧张 |
分析 | 三个小区距离较近,部分配套设施可共享。 文水家园相对来说,楼龄较新,建筑品质较好,内部基础设施更为完善,且在售户型中大户型居多,适合购房预算充裕,追求较高生活品质的人群。 政通路西里小区在售户型面积相对较小,单价、总价都较低,适合刚需人群考虑。 北潞春家园建成时间较久,但小区内部绿化面积较大,环境较好,周边生态休闲资源也比较丰富,户型选择多样,刚需改善人群均可考虑。 |