四合巷小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,极大方便板块内居民出行。
板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。
不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。
板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。
而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。
2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著;2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。
而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。
根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心”,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。
建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。
塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。
1、小区为六层板楼结构,楼间距较宽,属于低密度小区,且小区内绿化率达30%,绿化面积较大,居住舒适度高。
2、小区内部休闲娱乐设施完善,有多处运动器材,还有儿童游乐设施,可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。
3、从购房成本来看,该小区在售户型单价相对较低,户型面积也相对较小,总体购房成本较低。
4、小区周边商业配套丰富,小区出口旁边就有很多小店铺,距离小区较近的有同利超市、华冠超市,购物方便,能够满足居民日常生活需求。
幸福里APP显示2021年8月,四合巷小区挂牌房源有48套,占全部房源的5.1%,挂牌均价为29222元/㎡,环比7月份下跌0.05%。从近6个月的价格情况来看,4月份之前的价格高于良乡板块二手房均价,4月-5月价格下降明显,低于良乡板块二手房改派均价。
具体购房成本方面,拿在售的64m²两居为例,报价180万。参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为63万,二套首付为108万。(因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考)
该小区户型有:38㎡-41㎡一居、45㎡-65㎡两居、62㎡三居。
其中主力户型是45㎡和47㎡两居。
面积/户室 | 45㎡两居 | 47㎡两居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、两个卧室、客厅均朝南,采光较好 2、主卧带阳台,视野开阔,居住舒适度高 3、明厨明卫,有利于通风采光 | 1、主卧朝南带阳台,视野开阔,居住舒适度高 2、访客动线较短,私密性较好 |
户型缺点 | 1、客厅面积较小,可活动空较小 2、主卧门临近入户门,私密性较差 | 1、过道面积较大,存在空间浪费 2、客厅无窗户,采光采阳效果较差 |
小区东5、6、8楼栋位于小区中心,环境较为安静,且楼下就是小区花园和健身器材,建议优先选择5、6、8号楼栋。
小区1、4、7号楼栋沿小区外围横向分布排列,紧邻昊天大街,存在一定的噪声干扰,但同时也为小区内部的其他楼栋抵挡了部分噪音,为内部营造了安静的环境。
小区生活配套比较完善,楼下的店铺可以满足最基本的生活所需,周边也有不少的医疗和休闲资源,对周边配套要求较高的人群可重点关注。
从整体价格来看,四合巷小区目前在幸福里APP上挂牌均价29222元/㎡,相对来说单价较低,且小区的户型从一居到三居都有,适合资金有限的刚需人群。
截止2021年8月,房山良乡板块内在建新房项目较多,这里选取距离四合巷小区较近的中海京西里、首创伊林郡与华典家园小区作为对比。
中海京西里别墅项目是北京中海兴良城房地产开发有限公司建设,建筑类型有板楼、板塔结合、花园洋房,是70年产权的商品房住宅,在售户型较少,有75㎡-87㎡三居。目前,单价40837元/㎡起,最低总价306万/套起,均为毛坯房。同时该项目物业费3.88元/㎡/月。如果资金充裕,又不着急入住的购房者可以考虑该项目。
首创伊林郡是由北京安顺园房地产开发有限公司建设的小高层住宅。在售户型较少,有81㎡两居、91㎡-95㎡三居,目前单价36500元/㎡起,总价290万/套起,从总价来看,与四合巷小区相比,首创伊林郡价格更高,适合资金充裕的人士选择。
四合巷小区位于房山良乡板块,故选择距离较近的一万米家园、花园巷小区与四合巷小区进行对比,以让购房者对于本地房源有更深入的了解。
小区名称 | 四合巷小区 | 一万米家园 | 花园巷小区 |
位置 | 房山-良乡 | 房山-良乡 | 房山-良乡 |
住宅性质 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房 | 商品房/单位集体自建房 |
售价 | 29222元/㎡ | 29389元/㎡ | 27561元/㎡ |
建筑时间 | 1990年-1996年 | 2005年-2006年 | 1997年-2002年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 38㎡-41㎡一居 45㎡-65㎡两居 62㎡三居 | 51㎡一居 75㎡-98㎡两居 114㎡三居 159㎡-162㎡四居 | 71㎡-75㎡两居 |
物业 | 北京金卫物业公司 | 业主自管 | 北京金卫伟业物业公司 |
物业费 | 0.50元/㎡/月-1.00元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月 | 0.57元/㎡/月-1.00元/㎡/月 |
优点 | 1、小区内停车免费,降低了住户的养房成本 2、休闲设施充足 | 1、物业费较低,住户之后的养房成本较低 2、小区在售户型较多,购房者可选择的空间较大 | 1、休闲设施充足 2、户型方正 ,得房率高 3、在售户型单价较低 |
缺点 | 1、人车不分流,容易发生意外事故 2、小区建成年限已久,楼龄较老 | 1、非机动车随意停放现象严重 2、车位紧张,停车不方便 | 1、车位紧张,停车不方便 2、在售户型较少,购房者可选择的空间小 |
分析 | 三个小区距离较近,部分配套设施可共享。 四合巷小区建成年代已久,小区内略显破旧,但小区内部基础配套设施齐全,且单价相对较低,适合资金有限对小区房龄容忍度较高的人群选择。 一万米家园在售户型涵盖范围较广,其中还有较大面积户型出售,适合改善置业家庭考虑。 花园巷小区和四合巷小区均为板楼结构,南北通透,且楼层较低,小区内压抑感较小,居住舒适度高。 |