加州水郡四期小区属房山区长阳板块，房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。

板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。 板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡、丰台科技园，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。

板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。

板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。

教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。生态方面，板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。 板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。

长阳板块与周边板块对比，商业、交通、教育均完善，医疗及产业配套欠缺，整体以居住属性为主，是房山区发展较早且较成熟区域。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

1、小区建设时间较晚，楼龄比较短，因此楼体养护较好，整体外观比较新，居住体验较好。

2、内部设施完善并且贴近住户生活，停车位较为充足，物业比较认真负责，居住的安全感较高，住户体验较好。

3、小区内的楼房均价较低，购入总成本低，且物业费较低，住户在此居住的生活成本不高。

4、周边的生活配套成熟，临近多个公交站、医院和超市，能够基本满足住户日常的购物、交通、医疗等需求。

2021年7月，该小区挂牌均价为32166元/㎡，与上月持平。目前幸福里APP挂牌房源为151套，在售户型在小区户型总量中占比4％，房源比较充足。挂牌房源以86㎡-93㎡的两居为主，总价在245万-310万之间。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的89㎡两居为例，报价268万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为93.8万，二套首付为160.8万。

小区内户型有57㎡-66㎡一居、86㎡-93㎡两居和91㎡-92㎡三居，现选择小区主力户型89㎡两居和91㎡三居进行分析。

小区内部整体建筑为行列式布局，各楼层按小区地形均匀排列，这使得小区内部资源和绿化景观排列较为均匀。169号楼-175号楼、177号楼-182号楼位于小区中间位置，能够一定程度上隔绝外部的交通噪音，居住体验较好。

163号楼-167号楼临近东北部的哑叭河，视野较好，且远离马路噪音，也是一个不错的选择。建议优先选择169号楼-175号楼、177号楼-182号楼和163号楼-167号楼。

183号楼-188号楼临近西边的京港澳高速，198号楼-203号楼临近昊天西路，会有一定的噪音污染情况，须谨慎选择。

小区附近的公交站较多，公交线路经过多个地点，且地铁房山线就在附近，居民出行较为方便，推荐主要依赖公共交通出行的上班族选择。

小区内部设施较为完善，有垃圾分类站、地上停车场和地下停车场等，居民生活较为方便，户型从一居到三居都有，选择性较强，比较适合想要在此定居的人群。

小区绿化率较高，生活环境较好，楼栋内有电梯，即使腿脚不好的老人也不用担心，另外小区内有养老院，可以帮住户解决照顾老人的问题，所以老年人住户或家有老人的家庭也可以考虑。

截至2021年7月，长阳板块内目前无在售新房。距离最近的新房项目有西五环稻田站南的中海寰宇视界和京良路西营路口的长阳光合作用。

其中中海寰宇视界项目是北京中海盈顺房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为53㎡-59㎡的一居、72㎡的两居、96㎡的三居和135㎡的四居。目前均价约58000元/㎡，总价最低320万。从总价角度来看，中海寰宇视界项目更适合资金充足且喜欢大户型的用户。

长阳光合作用项目是北京玉亭房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为89㎡的两居和94㎡-114㎡的三居，目前均价约36000元/㎡，房屋价格为420万。从总价和购房人群角度来看，长阳光合作用项目比较适合资金充足的用户选择，加州水郡四期小区购买成本较低。

长阳板块内二手房品质相差不大，故选择与加州水郡四期小区价格相近的翠林漫步（北区）小区和翠林漫步小区来作对比。