月华小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。

板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。

目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。

教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应较活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心” ，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。

三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1.小区均价和物业费较低，均价较低，降低了小区的购房门槛，住户置业压力小，物业费低则降低了部分生活成本。

2.专业负责的物业、完善的内部配套、养护到位的绿化以及丰富多元的外部配套，能够满足居民的日常生活需要，提高居民居住体验。

3.户型设置多样，选择较多，三居大户型适合多口之家，一居小户型也能适应人口较少家庭的需求。

4.板楼社区，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居住比较安静；管理费用较低，面积利用率高。

幸福里APP中显示，月华小区在2021年7月参考挂牌均价为27226元/㎡，环比上涨约0.06%，同比略有升高。

该小区2021年7月，在幸福里APP挂牌房源有41套，占比5.7%。

从近6个月的价格波动来看，环比略有上涨为主要趋势，3月房价的降低是正常的价格波动，总体是趋于稳定的，购房者不必过于担心。

具体购房成本来看，拿主力户型81㎡两居为例，报价221万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为77万，二套首付为133万。

小区共12栋楼714户，有79㎡-93㎡二居、94㎡-104㎡三居。主力户型主力户型有81㎡两居，其他户型有104㎡三居。

从楼栋数量看，月华小区楼栋不多，只有12栋楼。

从楼型排布来看，12栋楼排成了对号形状，其中7-11号楼行列式排布，东西朝向，采光条件较好，建议购房者优先考虑，1-6号楼为斜向行列式排放，采光与7-10号楼相比较差。

同时1、3、4、5、9、10号楼临街，会有一定噪音污染，购房者在选择时也要思考这一问题，而6、7号楼位于小区深处，环境较为安静。

小区户型面积多在105㎡以下，主力户型面积80㎡左右，且小区均价低于良乡板块的平均价格，购买压力较小，比较适合刚需人群选择。

小区容积率较低，绿化规整，内部配套完善，居住环境较好，比较适合对小区居住环境有一定要求的人群选择。

小区距离地铁房山线苏庄站1.2公里，周边还有多条公交线路经过，比较适合在商圈附近和地铁房山线沿线工作的人群选择。

截至2021年7月，房山良乡板块内有多处新房在售，距离月华小区较近的为中海京西里项目和天恒水岸壹号项目。

中海京西里项目是北京中海兴良房地产开发有限公司打造的板楼及板塔结合社区，目前均价40837元/㎡起，总价306万/套起。从价格上看，月华小区价格较低，物业费也较低，性价比较高；从建筑品质上看，中海京西里项目为新房，建筑品质较高，明显优于楼龄20多年的月华小区；在配套上看，中海京西里交通方面距离地铁站更近，且地处多轨交叉地段，交通更为便利，其他方面两者相差不多。

天恒水岸壹号是北京天恒乐活城置业有限公司打造的高档别墅社区，在售户型有185㎡-192㎡的三居，189㎡-199㎡的四居，目前均价58000元/㎡起，总价1000万/套起。从项目定位来看，该项目属于别墅社区，户型较大，价格较高，建筑品质也较高，因此综合品质要优于月华小区，目标人群为预算充足，追求居住品质的改善人群。

在房山区良乡板块，有大量二手房在售，其中西路南里和月华新村是距离月华小区比较近的两处二手房，故选取这两处房产进行对比。