蓝海苑小区位于顺义区机场附近商圈内，整体位于东五环、东六环之间，板块东部紧邻东六环，南至温榆河、京平高速，西部靠近京沈路；板块西侧为后沙峪和中央别墅区板块，北部靠近马坡板块，东部靠近顺义城板块。板块内交通便利，东六环、北六环、京平高速三线贯通成网，首都机场路和地铁首都机场线可直达机场航站楼；此外，地铁15号线、首都机场线经过板块内部，居民可以从花梨坎站、后沙峪站、南法信站三个站点乘车出行，极大地便利了居民的日常生活。作为顺义区内开发较早的区域之一，该板块以重大交通基础设施建设为主，周边配套设施较弱。

生态休闲方面，板块内有东郊湿地公园、黑骑士球员俱乐部、南竺园公园、松美术馆；医疗方面，板块内有半壁店社区卫生服务站、鸿恩堂诊所、以及北京大学第三医院首都国际机场院区（三甲）；教育方面，板块内有半壁店学校、华新艺术幼儿园、北京市第九十四中学机场分校；商业方面，板块内有苏活超市、樱花超市等便利商超，内部无大型商业综合体，居民消费需求外溢至周边的顺义城、后沙峪商圈。

产业方面，机场附近商圈主要依托首都国际机场，集聚发展航空运输业、航空产业、高端制造业和现代服务业，板块内有天竺综合保税区、航港物流园、宝供北京物流基地、SMC(北京)制造有限公司、北京中德国际合作产业园等。

板块内部住宅多数建成于1990年以后，以商品房住宅为主，板块内有蓝天苑、樱花园一区、天竺家园、首开北京苏活等小区，板块内居住人群以顺义本地人、内部产业园职工、航空航天领域从业人员为主；此外，由于板块开发时间较早、可开发土地资源稀缺，内部暂无新房在售项目；相对比下，二手房挂牌数量较多，价格涨幅较小。

近五年内，顺义区机场其他商圈内无土地出让。截止至2021年7月26日，顺义区共有三宗住宅用地出让，主要集中在顺义马坡镇和新国展附近。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/㎡，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

从区域整体发展规划来看，《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》指出，顺义区延续既有空间格局，面向未来可持续发展，构建“一港、两轴、三带、多点”总体空间格局。其中，“一港”指的是国际空港新城，以世界级国际航空枢纽为核心，围绕北京首都国际机场加强临空地区功能优化提升，促进国际空港与顺义新城融合发展，延续了对于空港的区域职能和国际航空枢纽地区的强调。

在创新引领方面，顺义区分区规划提出，高水平建设创新产业集群示范区，整合提升北京天竺综合保税区、首都机场临空经济示范区、中关村顺义园等开发区和产业基地的空间资源，积极吸引和承接中心城区科技创新资源，加强与“三大科学城”、北京经济技术开发区的功能协作、互联互通、要素流动。推动传统产业转型和科技创新成果转化落地，构建“高精尖”经济结构。聚焦新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大创新产业集群，着力构建临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游等现代服务业发展体系，将顺义区建设成为首都创新驱动发展前沿阵地。

位于板块南侧的天竺综合保税区是全国唯一与机场口岸无缝连接的综合保税区，分区规划显示，该地区将打造综保区口岸经济产业示范街区，包含国家对外文化贸易基地、海外文物口岸贸易市场、绿地自由港、天竺万科中心、东航中心重要节点。示范街区将依托综保区具有的文化、科技等领域最高水平开放政策和产业平台，进一步优化国际人创新创业环境，促进生活性服务业品质提升，推动国际人才社区建设。同时，建设中高端特色跨境电商产业群，形成跨境电商、保税交易、保免联动、整车口岸等功能为一体的保税促消费北京模式。

位于板块东南侧的中德产业园（起步区）主要承接德国隐形冠军企业及研发设计、中试、小试、测试验证、系统集成等科技服务平台。未来，该区域将打造成为中德国际合作产业示范街区，发挥北京中德国际合作产业园起步区功能，搭建国际合作平台，吸引科技服务业领域的德国隐形冠军企业、国际科技人才入园发展。同时，健全商务服务业配套设施，打造集购物、办公、餐饮、旅游、娱乐等为一体的综合型国际化商业圈，围绕“一园、一河、一湖”布局建设德国主题公园及点状公园，补齐城市功能配套短板，整体提升街区主导产业带动作用。

1.小区容积率低，人口密度也随之降低，将为业主带来安静且宽裕的生活空间，业主的私密性得以加强。

2.小区本身绿化率较高，西边紧邻南竺园公园，一眼望去，满眼翠绿，社区生态方面表现优良。

3.小区1.9公里范围内有双俊台球厅、铭骏国际马术俱乐部、京林大厦游泳馆等高端娱乐休闲场所，周边娱乐配套齐全，可以很好满足业主的休闲娱乐需求。

4.小区周围2公里内有集贸市场、药店、综合食品商场、综合百货商场及其他第三产业设施，商业配套完善，业主的基础生活需求得以保障。

据幸福里APP显示，截止2021年8月11日，蓝海苑小区挂盘均价为41878元/㎡，与上月持平。

根据近六个月价格走势来看，该小区的价格趋于稳定。据分析，是由于机场附近商圈内都是老小区，在近三年板块内暂无新房售卖，也没有旧房改造，所以小区以及机场附近板块价格趋于稳定。小区总体均价高于顺义和机场商圈在售均价，基本稳定在4.1万/㎡。近期在板块内属于关注度比较高的小区，其原因在于该板块内蓝海苑属于比较新的小区，整体住宅环境好，属于机场生活区中上等水平。

举例：具体购房成本方面，以在售的121㎡三室两厅为例，报价492万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付约为197万，二套首付约为394万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

蓝海苑小区共有8栋楼，小区有两居户型面积在62㎡-112㎡之间、三居户型面积在121㎡-143㎡之间，两居，三居每栋楼都有分布。现选择小区户型122㎡三室两厅和107㎡两室两厅进行分析。

1号楼、5号楼临近停车场入口，来往车辆较多，有些许的噪音影响，但是停车便利，节省入户时间。

2号楼、3号楼距离小区西门较近，出小区西门不远处就是公交站，需要坐公交上班的人群可以优先考虑。

4号楼、6号楼-8号楼不靠近门口和马路，环境幽静，适合对环境安静度要求较高的人群居住。

1.小区距离首都机场4.7公里，适合机场工作的刚需人员居住。

2.小区低容积率，建筑密度低、人口密度低，小区内部绿化好，环境优美，适合对居住品质要求较高的人群。

3.小区周围有南竺园公园、东圣文化生态园等公园，适合对生态资源配套有要求的人群。

4.该小区在顺义区内售价相对较高，加之在售户型均为中户型，所以总价保持在500万左右的水平，同区域内，该小区更适合资金比较充足的购房者考虑。

截至到2021年8月，距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向顺义区天竺商圈的天竺悦府和西南方向朝阳区金盏乡商圈的中海首开拾光里。

天竺悦府于2019年开盘，交房时间为2020年3月5日，是由万科房地产开发有限公司打造的住宅项目，目前在售户型面积范围覆盖在125㎡-132㎡，物业为万科物业。截止到2021年8月，均价在58000元/㎡。天竺悦府在售的125㎡三室两厅总价约为725万/套、132㎡四室两厅总价约为766万/套。物业费为6.98元/㎡/月，生活成本略高。天竺悦府周边的交通便捷，距离国展地铁站不过数百米，即使步行也仅需几分钟。四条与北京市中心相连的快速公路贯通东西南北，实现无缝换乘直达市区。若论生活的便利性，根本无需到达市区，社区旁边便有满足各种购物和娱乐需求的荣祥小镇。相较于蓝海苑，天竺悦府交通十分发达，各种购物中心、娱乐产业琳琅满目，生活舒适度高。但是天竺悦府的户型可选择范围很小，而且价格昂贵。

中海首开拾光里于2021年开盘，预计2023年7月底交房，是由北京中开盈泰房地产有限公司打造的叠加别墅，建筑面积在140㎡-240㎡之间，物业公司为中海物业。截止到2021年8月，均价在70000元/㎡。中海首开拾光里在售的240㎡三室两厅总价约为1400万/套、150㎡四室两厅总价约为1200万/套，其他户型总价最低850万/套起。物业费为6.58元/㎡/月，相比于蓝海苑小区生活成本略高。中海首开拾光里建在温榆河畔，老河湾之上，小区景观优美，居住品质相对较高。跳脱于传统建筑的思维定势，颠覆性地运用“榫卯结构”结合乐高拼接原理，错层拼插而成“新型叠墅格局”，一叠一境，三重空间交错而生，给予居民独特的体验。小区周边有高端度假项目和游乐设施，如：蟹岛度假村、郁金香度假村和金港国际赛车场等，丰富了居民的生活。相较于蓝海苑，中海首开拾光里在交通方面没有太大亮点，但是小区周围的娱乐产业十分丰富。从小区本身来说，其独特的设计理念，能给居民带来别样的居住体验。

小区周边二手房的报价在2.7万/㎡-4.2万/㎡，其中西平里和蓝天苑与蓝海苑小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。