港馨家园西区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。

板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、港馨家园西区从两居室到四居室户型齐全，有高层板楼和低层板楼两种选择。且小区楼栋不临街，楼间距宽敞采光性好，居住舒适度高。

2、小区周边配套完善，除了小区外有满足居民日常生活需求的底商以外，离小区最近的北京文昌中医医院仅需步行10分钟，离小区最近的仁和公园仅需从小区西门走过马路就能到达，这些配套能够满足居民健康方面和休闲方面的需求。

3、小区物业服务完善，每天有保洁人员清扫小区公共区域，定期有专人对公共设施进行维护维修，保证了小区内部的整洁和美观。且小区内部设有社区警务工作室，24小时保安院内巡逻，保障了居民的居住安全。

4、小区内部配套健全，小区内除了有满足居民休闲需要的花园和健身器材，还有便利店、快递柜和电动车充电站等便捷设施，居民生活便利性高。

2021年8月，港馨家园西区挂牌均价35346元/㎡，环比下降0.12%。从近六个月的价格走势来看，小区均价的上下小幅度波动为主要趋势，2021年3月到5月均价上升约400元/㎡，2021年5月到7月价格先降后升，上下幅度为100元/㎡，但从7月开始又下降到了6月的水平，在正常波动区间内。

小区价格相较于顺义区总体均价低，每平米低于顺义区均价约2000元/㎡，但较顺义城板块均价约高1000元/㎡。这与小区的内部配置和周边配套有关，小区内不仅户型选择性多，楼栋采阳性好，绿化面积也大，且小区外就是大型公园，生态休闲配套完善。综合来看，该小区还是值得购入。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的90㎡的两居举例，报价279万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为111.6万，二套首付为223.2万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供购房者参考。

小区有11层的高层板楼和6层的低层板楼，户型有82㎡-100㎡的两居、99㎡-124㎡的三居、114㎡的四居，两居、三居每栋楼都有分布，四居分布在25号楼。这里选择小区主力户型95㎡的两室一厅和94㎡两室两厅进行分析。

港馨家园西区属于大型社区，共50栋楼3230户。小区面积大，有11层板楼和6层板楼两种楼型，各楼栋分布位置不同，且不同的户型所在楼栋也不同，除了考虑地理位置和周边情况，购房者也需要根据自己的所需户型来选择楼栋。

小区26号楼、27号楼、14号楼和15号楼距离小区南门出口处公交车站港馨家园南站近，步行仅需3分钟，适合出门乘坐公共交通的通勤人员。

小区2号楼和3号楼离底商近，因为小区面积大，所以小区内楼栋选择也需要考虑步行距离的需求，适合对购物便利性有需求的人群居住。

小区41-45号楼以及35号楼和36号楼距离小区西门近，小区西门对面就是仁和公园东门，因为小区面积大，因此这几栋楼适合想要步行近距离到达公园的有老人和儿童的家庭。

小区于2006年-2012年分批次建成，介意楼栋使用年限和建成时间的购房者可以自行选择适合自己需求的楼栋。

1、小区为大型社区，户型多样化，周边配套完善，能够满足不同人的需求。小户型总价低，户型实用性高，比较适合刚需人群。小区内大户型四居室适合成员较多的家庭，性价比比较高。

2、小区绿化环境好，且紧邻仁和公园，周边步行10分钟内也有北京文昌中医医院作为医疗保障。而且小区房屋不临街，楼栋密度小，生活环境安静舒适，适合改善型人群尤其是老年人群居住。

3、小区停车位免费且车位充足，但是地铁交通不便利，不适合依赖地铁交通出行的人群，更适合有车的家庭或人群选择。

截⾄2021年8⽉，港馨家园西区所在的顺义区顺义城板块有多个新项目上市，新项目包括IDPARK艾迪公园、迈宇平墅、前进花园玉兰苑、北京城建北京合院、波特兰花园。顺义城板块新房报价在26000元/㎡-54000元/㎡，这里选择差价与港馨家园西区最小的迈宇平墅和前进花园玉兰苑来进行对比。

迈宇平墅项目是由北京市迈宇房地产开发有限公司打造的高层住宅项目，小区位于顺义城顺平路路口，预计2021年12月31日交房。小区共有一栋楼，两种户型，在售户型有217㎡的四居和242㎡的五居。截至2021年8月，迈宇平墅的售价为38000元/㎡起，总价685万元/套起。就受众群体而言，港馨家园西区和迈宇平墅差异较大，迈宇平墅针对的是有大户型需求且资金充足的改善型人群，港馨家园西区针对的购房者范围更广，且户型实用性较高，总价低，首付低，更适合有刚需的购房者。

前进花园玉兰苑项目是由北京建升房地产开发有限公司打造的板楼住宅商品房项目，小区位于顺义城十五号线石门站北侧，距离地铁站步行仅714m。小区在售户型为95㎡-103㎡的两居，共四栋楼，2021年3月15日开始交房。截至2021年8月，前进花园玉兰苑的售价为38000元/㎡起，总价360万元/套起。就受众群体而言，前进花园玉兰苑的户型选择性小，港馨家园西区针对的受众群体更多，户型选择性多。就周边配套而言，前进花园玉兰苑所在的商圈更成熟，周边商业配套更完善，且距离地铁站仅需步行7分钟，因此前进花园玉兰苑更适合对乘坐公共交通有需求的上班族。

迈宇平墅项目因为针对受众群体不同，对港馨家园西区影响较小。前进花园玉兰苑项目在周边配套上较于港馨家园西区更便利，但是在客户群范围和户型多样化上，港馨家园西区对购房者的吸引力较大。

港馨家园西区所在的顺义城板块小区众多，二手房的报价在25429元/㎡-55482元/㎡，其中滨河小区和毓秀园北区距离港馨家园西区仅1.5km，周边配套差距不大，且价格整体差距不大，故选择这两个小区来做对比。