翠竹新村小区位于顺义区天竺板块。板块整体位于东五环、东六环之间，西至京沈路、东至机场高速、南近温榆河；板块北侧是后沙峪商圈，东侧是北京首都国际机场，南侧为金盏乡商圈。板块内交通便利，京平高速和机场高速交汇于板块南端，天北路横穿板块中部；地铁15号线国展站位于板块内部，极大方便了板块内居民的出行；作为顺义区内开发较早的区域之一，天竺板块依托温榆河良好的生态环境、便捷的交通路网，区域内部教育、商业以及其他生活配套建设较为完善，板块内二手房交易热度一直保持较高水准。

1992年，位于天竺商圈内的丽京花园别墅拉开了北京外销别墅市场的序幕，板块西侧马术俱乐部、高尔夫俱乐部等高端商业场所的建成不仅对外形成了集聚效应，更是促成了区域国际化的居住氛围的形成。根据小区的建成年代和建筑类别来看，板块内的住宅大致可以分为两类，一类是以棕榈滩别墅、恒大丽宫、誉天下为代表的别墅区，一类则是以天恒花园、莲竹花园、兰亭苑为代表的商品房小区。目前板块二手房均价在5万㎡/左右，个别小区如棕榈滩一期、二期的二手房均价在12万/㎡及以上。

天竺板块开发时间较早，板块内生态、教育、商业基础配套比较完备。生态休闲方面，板块内有天竺郊野公园、丽宫体育公园、罗红摄影艺术馆等；教育方面，板块内有天竺中心小学、顺义天竺中学、青苗国际双语学校(顺义校区)、北京德威英国国际学校等；商业方面，板块内有荣和商业广场、温榆广场以及连锁超市；医疗方面，板块内资源比较薄弱，有顺义区天竺镇卫生院和北京新世纪(温榆门诊部)，内部无三甲医院，居民的就医需求主要由板块内部的私人医院和外部的北京大学第三医院首都国际机场院区（三甲）承接；

产业方面，天竺板块以航空航天产业、物流产业、文化创意产业等多元化发展为主，国航总部大楼、外运发展天竺物流园、远洋盈创健康产业园、北大资源文化产业园等均位于板块内部；

作为顺义区内知名的住宅板块，天竺商圈目前的居住人群是以顺义本地人、企业家、公司高管、外籍工作人员等高消费人群为主。价格层面，近6个月来，天竺商圈整体房价处于平稳增长的趋势。"

"近五年内，顺义区天竺商圈内无土地出让。截止至2021年7月26日，顺义区共有三宗住宅用地出让，主要集中在顺义马坡镇和新国展附近。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/㎡，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。"

顺义分区规划《国土空间规划（2017年-2035年）》信息显示，顺义区的规划是构建“一心、三区、多组团”的新城空间结构，天竺商圈属于国门组团范围之内，国门组团是服务保障首都国际交往中心的重要门户，依托国际航空枢纽，建设绿色宜居的国际化城市组团，未来重点发展临空经济、信息技术、高端商贸。

在空间格局上，顺义区提出了“一港、两轴、三带、多点”的总体规划，三带包括温榆河生态带，潮白河生态带，浅山生态带，位于天竺商圈西南侧的温榆河生态带是加强与朝阳区、昌平区生态协同治理的重点地带。以温榆河公园建设为契机，提升国际空港周边地区整体环境品质，为首都国际交往中心建设提供保障，建设绿色葱茏、清新怡人的城市花园。

其次，天竺商圈处于中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区顺义组团范围之内，该板块具有空港特色突出、政策功能领先、港产城融合发展、产业基础雄厚等突出特征，未来将重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业，打造临空经济创新引领示范区。

再次，顺义区要构建以北京首都国际机场为核心的区域交通枢纽，高水平建设富有吸引力的国际人才社区，打造大尺度绿色空间，提高空港地区基础设施水平、生态环境质量和公共空间品质，未来将加快完善空港工业园区及周边地区基础设施建设，重点提升天竺、后沙峪地区的公共设施建设水平和公共空间品质，为市民提供高质量的生活环境。

最后，顺义区将重点打造天竺文化艺术示范街区，该示范街区包含北京德威英国国际学校、天竺雕塑公园、罗红摄影艺术馆、丽京小区、丽高王府、丽斯花园等重要节点，示范街区将形成集文化创意产业、国际文化交流、高端人居环境、生态休闲空间等多功能于一体的文化艺术示范街区，着力提升街区规划建设品质，打造“四季见绿，三季有花”的景观效果。同时，推进八宝国珍馆项目升级改造，加快高端要素集聚，打造顺义国际化发展新地标，成为顺义国际人才社区对外交流的重要窗口。

1、小区内部空间规划合理，停车位充足。小区电梯、楼梯等设施干净整洁，维护状况较好，绿化率达到了40%，住户的居住条件良好。

2、小区户型有小区有52㎡一居、70㎡-94㎡两居，一居、两居在每栋楼均有分布。适合个人或家庭成员数量较少的业主居住。大部分户型朝南，且都带有阳台，采光效果较好。

3、小区内部设施完善，还有电动车充电车棚、地上免费停车位、地下车库等，充分满足住户需求。

4、小区建筑年代为2000年-2010年。在十多年的发展过程中，小区周边的商业配套早已落地成熟，住户可以享受到快捷便利的生活体验。

截至2021年8月，翠竹新村小区的挂牌价为38462元/m²，环比上月上浮0.10%，价格几乎没有变动。从近半年的价格波动来看，小区房价总体平稳，与顺义区商圈二手房价格浮动保持一致，价格基本维持在38000元/㎡左右。该小区二手房均价低于天竺附近住宅均价，略高于顺义区住宅均价。可能是由于近期顺义商圈的二手房市场交易量少，导致价格曲线很难出现大幅度波动。

具体购房成本方面，拿在售的88㎡的两居为例，报价310万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源首套首付为124万，二套首付为248万。

由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，这些因素会影响评估价，进而一定程度会影响首付金额，因此，上述例子仅供参考，具体首付金额视购房者情况而定。

小区共有29栋楼，户型分为52㎡一居、70㎡-94㎡两居，这两种户型每栋楼均有分布。现选择小区户型79㎡和92㎡两室一厅进行分析。

小区共有29栋楼，一居、两居在每栋楼均有分布。总体来说，楼栋结构造型统一，没有太大差别。

小区2号楼到6号楼靠近东门，方便搭乘公交车出行。小区21号楼和22号楼靠近西门，商业设施较多，对于平日外出购物、就餐较多的住户来说比较便利。同时可能也会由于临近大门，楼栋周边人流量较多，介意该方面的购房者要谨慎购买。

小区9号楼、10号楼、24号楼、25号楼都属于小区内部，相对更加安静。

小区27号楼和28号楼临近翠华街，车流量更大，可能会受到噪声干扰，购房者如果喜欢安静就需要酌情考虑。

1.小区有地上免费车位和地下车库，不用担心停车问题，适合有一台或多台车辆的用户选择。

2.小区户型空间分配合理，为中小户型，首付较低。物业费也不高，适合购置第一套房的刚需家庭。

3.小区周边有发展多年的商业圈，能够很好满足居民的日常需求，适合对周边配套有要求的家庭。

4.小区的一居、两居户型居多，且都为电梯房，适合有养老需求的住户居住。

截止到2021年7月，天竺板块目前只有天竺悦府和俪乔公馆两个新房项目，由于俪乔公馆是别墅性质，没有可比性，另选择毗邻板的顺义城板块的艾迪公园以及天竺悦府与翠竹新村小区进行对比分析。

天竺悦府是由万科房地产开发有限公司打造的商品住宅项目，目前在售户型均为125㎡以上的三居户型，截止2021年8月，价格为58000元/㎡起，总价最低725万/套起。相比较翠竹新村小区来说，天竺悦府面积大，单价也更高，在售户型选择面较窄，且均为大户型。而翠竹新村小区单价要更低，户型面积更小，适合预算有限的刚需购房家庭。

艾迪公园是由北京花宇置业有限公司打造的商品住宅项目，目前在售户型仅有46㎡的一居户型。截止到2021年8月，单价为26000/㎡起，总最低103万/套起。相比较翠竹新村小区，艾迪公园的单价更低一些，整体的建筑风格偏现代化，再加上目前在售户型面积小，购房门槛低，更适合独居的年轻白领。但要注意的是，离艾迪公园小区最近的地铁站有3.5公里，交通配套方面存在不足，对该方面有要求的购房者可以酌情考虑。

小区周边二手房的报价在3.3万/㎡-5.0万/㎡，其中天恒花园和空港米兰花园与翠竹新村小区价格相似，整体周边设施相差不大，所以选择这两个小区进行对比。