裕龙花园小区六区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区由顺义区知名企业大龙地产开发建设，房屋品质好，生活品味高，路面、房顶、下水管网维护及时，给小区居民以比较好的生活体验。

2.小区绿化环境好，临近潮白河，生态资源非常丰富，小区居民的生态、休闲条件很好。

3.小区在物业管理工作不错的情况下，物业费仅为0.5元/㎡/月，从长远来看，既能保证住户的生活质量，又可以为购房者省下一笔不小的费用，降低小区居民的生活压力。

4.小区周边配套成熟，商业配套、生活配套和医疗配套都比较齐全，周边有很多便利店、超市，品类比较齐备，给居民的日常生活提供便利。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为37251元/㎡，环比下降0.66%，相较上月有所下降。近半年内的价格走势图显示，3月至5月价格呈上升趋势，自5月以后该小区价格缓慢下降。该小区二手房报价高于顺义城商圈二手房均价，原因是该小区由顺义区知名企业开发建设，并且建成较晚，品质有保障；周边商业配套比较成熟，区位条件较好。其售价变化趋势与顺义区二手房均价变化趋势一致，并且从5月开始逐渐趋近顺义区二手房均价。

举例

具体购房成本方面，以在售房源较多的三居室为例，110㎡的三室一厅报价为367万元。参照北京市现行普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为146.8万，二套首付为293.6万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响首付金额，故上述例子仅供参考。

小区共有34栋楼1513户，有84㎡的两居、98㎡-132㎡的三居、125㎡的四居，这里选择小区的主力户型125㎡的三室一厅和经典户型118㎡的三室一厅进行分析。

小区共有34栋楼，三居室在每栋楼都有分布，12号楼-17号楼有两居室分布，38号楼有四居室分布。小区均为六层板楼，楼间距较大，各个楼栋采光条件都比较好。

小区供暖方式有集中供暖和自采暖两种方式，其中11号楼-12号楼、26号楼-31号楼、38号楼-44号楼是集中供暖，其余楼栋是自采暖，购房者可以根据自身需求进行选择。

32号楼-35号楼东侧有小广场，晚上会比较喧闹，对此介意的购房者可以优先选择不临近小广场且不临街的楼栋，如12号楼-17号楼。

1.小区临近潮白河，生态资源丰富，周边生态环境优美，小区内部绿化条件也比较好，景观别致，非常宜居，对生活环境要求比较高的家庭可以考虑。

2.小区建成时间较晚，并且有及时的维护翻新，户型多以改善性户型为主，面积较大，以三居室为主，居住舒适度较高，适合有改善需求的多口之家。

3. 小区周边商业配套多元且丰富，周边底商多，种类齐全，临近隆华购物中心、新世界百货等商场，能够比较好地满足居民的各种生活需求，对商业配套要求较高的购房者可以考虑。

顺义城的在售新房房源不是很多，分别有前进花园玉兰苑、IDPARK艾迪公园、迈宇平墅、北京城建北京合院、波兰特花园等，这里选择与裕龙花园六区距离较近且价格相近的前进花园玉兰苑和迈宇平墅进行对比。

前进花园玉兰苑目前有四套两居室在售，面积分别为95㎡和103㎡，报价为38000元/㎡。从商业配套来看，两个小区的配套成熟程度相当，但是前进花园玉兰苑距离地铁站比较近，距离15号线的石门站仅700米，地铁交通比裕龙花园六区要便利。对地铁交通有要求的用户可以考虑前进花园玉兰苑。从户型上来说，前进花园玉兰苑在售的是面积较大的两居室，同样的面积在裕龙花园六区可以买到三居室，因此前进花园玉兰苑户型的性价比不高。同时前进花园玉兰苑的户型较少，有个性化需求的购房用户还是考虑裕龙花园六区比较合适。总体而言，裕龙花园六区的性价比较高。

迈宇平墅有一套217㎡的四居室和一套242㎡的五居室在售，报价为38000元/㎡。迈宇平墅和裕龙花园六区距离很近，交通区位和商业配套条件差别不大。迈宇平墅的户型较大，新建成小区的质量也比较好，车位充足，居住条件要优于裕龙花园六区。迈宇平墅在售的两种户型预计2021年12月31日交房，对居住条件和户型要求较高的改善型用户可以考虑迈宇平墅。但是迈宇平墅的户型太大，需要较强的经济实力。没有过强的经济条件且急需住房的用户还是优先考虑裕龙花园六区为宜。

顺义城二手房房源较多，报价在2.2万/㎡-8.1万/㎡，这里选择与裕龙花园六区距离较近、价格也比较相近的滨河小区和石园东区进行对比。