双裕小区（双裕花园东区）小区位于顺义区后沙峪板块。板块整体位于北五环、北六环之外，京沈高速、天北路、北六环三条交通干线围成的“大三角”地区便是后沙峪板块，该板块西侧靠近中央别墅区商圈，东侧临近天竺商圈和机场附近商圈，板块内交通便捷，机场北线高速、北六环横贯板块北部，经北六环可前往京承高速、东六环等交通干线；地铁15号线穿过板块东侧，板块内有国展、花梨坎、后沙峪三个站点，极大地方便了板块内居民的出行；后沙峪板块发展较早，在顺义区内设施环境较为成熟，居住氛围也较为浓厚。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件的落地实施，后沙峪的发展也将迎来新的机遇。

后沙峪作为顺义区内主要的住宅板块，板块内聚集了部分新房和大量二手房。板块内的二手房大多数建于2000年以后，主要为商品房社区。后沙峪板块经过二十几年的发展，该区域已经形成国际化居住和生活氛围，优质别墅、叠拼项目层出不穷，万科、金地、旭辉、保利等名企纷纷入驻。

当前，后沙峪板块是顺义地区生活配套较好的片区。商业方面，板块内有中粮·祥云小镇、山姆会员商店、国门1号全球家居总部基地、朗姿女装购物广场；医疗方面，板块内有北京顺义区空港医院（二甲）以及其他专科类医院，配套稍显孱弱；教育方面，板块内有后沙峪中心小学（北京市第二实验小学顺义分校）、空港小学，北京四中顺义分校、中央美术学院（后沙峪校区）等公办学校，还有部分私立学校入驻，如北京市鼎石学校、北京市新英才学校、海嘉国际双语学校等；生态方面，板块内有龙腾世纪文化广场、花博会主题公园、中国国际展览中心(新馆)。

产业方面，后沙峪商圈重点发展商务会展、产业金融、总部经济等产业，板块内的中国国际展览中心（新馆）是北京市规模最大、功能最为完善的展览中心，为展览行业量身订做，其功能达到国际专业展馆建设一流水平，是中国顶级专业化展馆之一；2006年北京天竺空港工业开发区和顺义区高丽营金马工业区合并为北京天竺空港经济开发区，以电子、光机电一体化、生物制药、航空物流为主要产业，吸引了如国航股份、北京宝洁技术有限公司、华夏基金、华欧航空培训及支援中心等上百家中外企业入驻；除此之外，板块内还有中国航信高科技产业园、顺通远达工业园、花卉种植中心等。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、后沙峪本地人及在望京、国展、中关村等板块工作的人员为主。板块内在售新房较少，以改善住宅为主，单价在5.6万/㎡上下；板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/㎡，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标纲要》显示，顺义将构建“一心、三区、多组团”新城空间布局，包括打造富有活力的新城公共中心、建设和谐宜居城区和提升多组团发展水平，以统筹推进新城集中建设区和外围绿色空间融合发展，构建共同支撑和谐宜居城区多组团发展格局。后沙峪组团重点发展商务会展、产业金融、总部经济，加快集聚优质教育、高端医疗、文化体育等公共服务资源，打造环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

顺义后沙峪板块是北京“新国门”，会展产业已经初步形成，再加上“中国国际服贸会”的永久会址加持，又是首都功能中国际交往中心功能的集中承载区。该片区片区在未来五年会加速建设，形成一个产业高地和生活微中心。目前新国展一期已经建成，总建筑面积大概在30多万方，二三期2021年全面启动建设，2024年投入使用，总建面接近200万㎡。从规划上看，200万㎡的新国展建成后，将会成为聚集高端商业、会展、商务金融、高端酒店、高端住宅、地铁轨道的巨型“城市综合体”。

第二，顺义后沙峪同时还是北京自贸区“国际商务服务片区”中的重要组成部分，未来将和“金盏国际合作服务区”，“CBD”和“副中心”进行联动。所以顺义后沙峪又是“新国展”，又是“自贸区”，同时还是“首都机场临空经济区”，又是首都功能国际外交中心功能聚集地。

第三，在示范街区打造上面，后沙峪商圈将重点建设金马文化创意产业示范街区和祥云小镇国际商业示范街区。金马文化创意产业示范街区将依托北京创新产业集群示范区（顺义）政策功能平台，围绕“文化+”“创新+”“互联网+”“绿色生态+”的“四加”发展理念，打造以文化创意为主导的创新产业示范街区。同时，利用存量土地，引进重点文创项目，构建“一中心、两基地、三平台”文化产业支撑体系；祥云小镇国际商业示范街区以安泰大街、安祥大街、安宁大街、裕丰路、裕庆路等城市道路为框架，有机联系祥云小镇商业空间、龙道河绿地生态空间、海高大厦创新创业空间，塑造安全、绿色、活力、智慧的高品质商业生活街区。同时，推进安泰大街（裕丰路至裕庆路区段）步行改造，统筹解决动态与静态交通组织，扩大祥云小镇的社会效益产出。

第四，交通方面，规划中的S11线（三城联络线）连接怀柔科学城、中村科学城、未来科学城三大科学城，向东经花梨坎站（与M15换乘），最终到达首都机场区域。待建设完成后，后沙峪板块内的地铁15号线与新建三城联络线、利用京承铁路开行市郊列车和利用京沈客运专线开行市郊列车三者共同构筑“三快一普”的通道。

1.小区临近地铁15号线后沙峪站1.2公里，乘坐地铁36分钟可达望京站，45分钟到达六道口站，并且15号线可换乘地铁5号线、8号线；小区距离京沈路657米，自驾车约35分钟可达四元桥，进入北京四环。

2.小区周边配套成熟，有便利店和生活超市，可满足日常生活需求；临近有二级医院、公园等，方便住户各种所需。

3.小区设施与时俱进，支持住户自行安装新能源充电桩，新能源车主无忧。

截至2021年8月，根据幸福里App查询，双裕小区挂牌房源26套，二手房均价39267元/㎡，对比上月上浮0.55%，从此前6个月价格波动曲线来看，双裕小区与附近小区以及后沙峪地区价格波动曲线一致，属于有升态势，且双裕小区临近地铁优势，出现大幅回调概率不大。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的72㎡两居室为例，报价276万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源为非普宅，即该套房源首套首付约为110.4万，二套首付约为220.8万。

税费和贷款额度都需要银行进行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区有45㎡-67㎡的一居、72㎡-82㎡的两居、85㎡-87㎡的三居，其中两居、三居每栋楼都有，小区的主力户型为南北向72㎡的两室一厅一卫。现选择主力户型及需求量较大的58㎡一居进行分析。

双裕小区均为5层、6层的板楼，采用一梯两户、一梯三户的设计，共含有15栋楼1050户，容积率为1.0。小区户型都为南北通透，采光通风好。小区一居室分布在2号楼、5号楼、6号楼、11号楼-16号楼；两居室分布在2号楼-4号楼、6号楼、9号楼-16号楼；三居室分布在7号楼、8号楼。可根据自身需求选择。

小区东南门附近的9号楼边上有健身器材，10号楼边上有300㎡健身广场，人声嘈杂，对楼栋居民生活有影响。

地铁在小区东北方向，且小区北门外有生活超市，为小区人流主要出入口，须每日乘坐地铁住户，可侧重考虑3号楼、14号楼-16号楼；小区8号楼、16号楼位于小区边缘，临街，视野开阔。

1.小区临近地铁15号线，去望京上班人员，通勤时间在1小时以内，是在此相邻城区工作的刚需人群的不错选择。

2.小区主力户型为72㎡两居，截至2021年8月首付费用在110万左右，适合一家三口和预算适当的刚需家庭。

3.小区内设健身设施，休闲运动方便；小区紧邻生活超市，买菜方便；与物美超市距离适中，手机下单送货快；周边医疗资源不错，有口腔诊所、二级医院等，适宜长期居住。

截至2021年8月，顺义后沙峪商圈有两处在售新盘，分别为公园十七区和建邦顺颐府。

公园十七区位于双裕小区西侧，两个小区直线距离1.6公里；公园十七区开发商为北京金开辉泰房地产开发有限公司，每平米均价55000元左右，在售户型包括89㎡、90㎡三居，总价480万-510万；120㎡三居，总价740万左右；144㎡四居，总价880万左右。公园十七区容积率为2.0，绿化率30%，车位比为1:1.2。

从户型上来说，双裕小区45㎡起，且二手房每平米价格比公园十七区新房价格低20%以上，适合预算较小住户选择；公园十七区临近地铁站也同为后沙峪地铁站，前往地铁站很远，骑自行车约20分钟车程，乘坐地铁去往市区不如双裕小区便利。

建邦顺颐府位于双裕小区西侧，两个小区直线距离1.8公里；建邦顺颐府开发商为北京建邦顺怡房地产开发有限公司，每平米均价为55583元/㎡，小区有9栋10层-15层的洋房，户型有89㎡三居、147㎡四居；还有8栋合院，地上3层，地下2层，主力户型是270㎡三居。建邦顺颐府容积率为1.8，绿化率30%，车位比为1:1.2。

建邦顺颐府与公园十七区相邻，容积率比公园十七区小，户型同样不如双裕小区小而丰富，需要购房预算较大才能入手；建邦顺颐府前往地铁，同样不如双裕小区便利。

综上所述，双裕小区户型小而丰富，较低预算即可购置；并且双裕小区位置优越，临近地铁，往返北京闹市区方便；与两处新盘相比，双裕小区依然有很大竞争力。

现选择与双裕小区临近的两个小区进行对比，三个小区建筑年代相仿、均价相仿，在产品上各有优势，下表进行分析介绍。