裕龙花园一区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。

随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区环境优美，生活空间宽松开阔。小区楼栋周围种有树木，空气比较好。对于老年人来说，夏天傍晚在小区树荫下乘凉也是一个不错的选择。并且小区还是一个低密度社区，容积率为1.88，能给住户带来比较好的居住体验。

2、小区进行了老房改造，整体的环境及品质上都有提升，具有较好的发展前景。

3、小区周边生活娱乐配套齐全。小区周围有多家超市、银行、以及商场等购物场所，并且附近还有跆拳道馆、台球俱乐部、影城等娱乐休闲场所，可以满足居民的基本生活娱乐需求。小区周边2公里内有多个公园，非常适合住户在节假日进行运动或放松心情，周边不但景色好，可玩的地方也多。

4、医疗方面，3公里内有两家大型综合三甲医院。两所医院有口皆碑，能满足大多数人基本的就医需求，夏夏认为每个人都希望身体健康，但住在距离医院近的地方确实能为人们的身体健康再加一层保障。

截止2021年7月，裕龙花园一区在售房源约18套，占全部房源的1.6%。小区目前在售均价为39087元/㎡，环比上升约1.43%。近半年，裕龙花园一区的单位售价在3月和6月环比有所下降，其它月份都是环比增长的。

购房成本方面，总价最低为82㎡两室一厅户型，报价305万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为107万元，二套首付为183万元。

小区两居到四居的户型都有分布，其主力户型是84㎡的两居，现对主力户型的84㎡两居和比较受欢迎的89㎡三居进行分析。

裕龙花园一区共有25栋楼，其中6号楼、7号楼、13号楼、14号楼位于小区中心，相对来说更安静一些；24号楼、25号楼紧邻裕龙客运站，客运站人流量大可能会有噪音，不推荐对声音敏感的人群购买。8号楼、11号楼距离小区北门较近，出行便利，并且北门马路对面就有公交站，这对于依靠公交出勤的工作人群比较友好。

裕龙花园一区固定人口较多，流动性小，附近商圈配套齐备，非常便利；附近有多座公园，景色宜人，喜欢经常出门散步的业主是个很好的去处。另外小区内两居室到四居室户型都有分布，可以满足不同顾客的需求。

小区距离公交站很近，但距离地铁站超过两公里，乘坐地铁可能存在不方便之处，工作地点靠近市中心的人且需要每天通勤的人需要考虑。

裕龙花园一区周边二手小区项目居多，新盘较少，故选取直线距离裕龙花园一区最近的顺馨·颐和天璟项目作为对比。

作为主要居住区，裕龙花园周边二手房项目极多，故而选取在价格方面与裕龙花园较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的前进花园石门苑和港馨家园福景苑进行对比。