南竺园小区位于顺义区机场附近商圈内，整体位于东五环、东六环之间，板块东部紧邻东六环，南至温榆河、京平高速，西部靠近京沈路；板块西侧为后沙峪和中央别墅区板块，北部靠近马坡板块，东部靠近顺义城板块。板块内交通便利，东六环、北六环、京平高速三线贯通成网，首都机场路和地铁首都机场线可直达机场航站楼；此外，地铁15号线、首都机场线经过板块内部，居民可以从花梨坎站、后沙峪站、南法信站三个站点乘车出行，极大地便利了居民的日常生活。作为顺义区内开发较早的区域之一，该板块以重大交通基础设施建设为主，周边配套设施较弱。

生态休闲方面，板块内有东郊湿地公园、黑骑士球员俱乐部、南竺园公园、松美术馆；医疗方面，板块内有半壁店社区卫生服务站、鸿恩堂诊所、以及北京大学第三医院首都国际机场院区（三甲）；教育方面，板块内有半壁店学校、华新艺术幼儿园、北京市第九十四中学机场分校；商业方面，板块内有苏活超市、樱花超市等便利商超，内部无大型商业综合体，居民消费需求外溢至周边的顺义城、后沙峪商圈。

产业方面，机场附近商圈主要依托首都国际机场，集聚发展航空运输业、航空产业、高端制造业和现代服务业，板块内有天竺综合保税区、航港物流园、宝供北京物流基地、SMC(北京)制造有限公司、北京中德国际合作产业园等。

板块内部住宅多数建成于1990年以后，以商品房住宅为主，板块内有蓝天苑、樱花园一区、天竺家园、首开北京苏活等小区，板块内居住人群以顺义本地人、内部产业园职工、航空航天领域从业人员为主；此外，由于板块开发时间较早、可开发土地资源稀缺，内部暂无新房在售项目；相对比下，二手房挂牌数量较多，价格涨幅较小。

近五年内，顺义区机场其他商圈内无土地出让。截止至2021年7月26日，顺义区共有三宗住宅用地出让，主要集中在顺义马坡镇和新国展附近。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

从区域整体发展规划来看，《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》指出，顺义区延续既有空间格局，面向未来可持续发展，构建“一港、两轴、三带、多点”总体空间格局。其中，“一港”指的是国际空港新城，以世界级国际航空枢纽为核心，围绕北京首都国际机场加强临空地区功能优化提升，促进国际空港与顺义新城融合发展，延续了对于空港的区域职能和国际航空枢纽地区的强调。

在创新引领方面，顺义区分区规划提出，高水平建设创新产业集群示范区，整合提升北京天竺综合保税区、首都机场临空经济示范区、中关村顺义园等开发区和产业基地的空间资源，积极吸引和承接中心城区科技创新资源，加强与“三大科学城”、北京经济技术开发区的功能协作、互联互通、要素流动。推动传统产业转型和科技创新成果转化落地，构建“高精尖”经济结构。聚焦新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大创新产业集群，着力构建临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游等现代服务业发展体系，将顺义区建设成为首都创新驱动发展前沿阵地。

位于板块南侧的天竺综合保税区是全国唯一与机场口岸无缝连接的综合保税区，分区规划显示，该地区将打造综保区口岸经济产业示范街区，包含国家对外文化贸易基地、海外文物口岸贸易市场、绿地自由港、天竺万科中心、东航中心重要节点。示范街区将依托综保区具有的文化、科技等领域最高水平开放政策和产业平台，进一步优化国际人创新创业环境，促进生活性服务业品质提升，推动国际人才社区建设。同时，建设中高端特色跨境电商产业群，形成跨境电商、保税交易、保免联动、整车口岸等功能为一体的保税促消费北京模式。

位于板块东南侧的中德产业园（起步区）主要承接德国隐形冠军企业及研发设计、中试、小试、测试验证、系统集成等科技服务平台。未来，该区域将打造成为中德国际合作产业示范街区，发挥北京中德国际合作产业园起步区功能，搭建国际合作平台，吸引科技服务业领域的德国隐形冠军企业、国际科技人才入园发展。同时，健全商务服务业配套设施，打造集购物、办公、餐饮、旅游、娱乐等为一体的综合型国际化商业圈，围绕“一园、一河、一湖”布局建设德国主题公园及点状公园，补齐城市功能配套短板，整体提升街区主导产业带动作用。

1、小区容积率低，人均能享有的公共设施更为充足。小区内多为常住居民，人口流动性小，社区人员结构较为稳定，居住氛围较为和谐。

2、小区的便民设施较为丰富，社区活动中心、养老助残服务站、社区人民调解委员会等场所，不仅丰富居民的业余生活，也提高了居民的安全感及幸福指数。

3、小区被列为北京市综合减灾示范社区，抗震系数高，减少了灾害发生时的风险，提高了居民的生命及人身财产安全。

4、小区户型种类较为丰富，一居至三居均有相应的户型，且一居的面积较小，入手价低，性价比高。

截至2021年7月，小区均价为34472元/㎡，对比上月上升0.04%。

机场附近的小区，由于距离机场较近，交通并不算十分便利，且噪声较大，整体的价格走势是低于顺义区的，南竺园小区虽为老旧小区，但是它的建筑品质较高，且容积率较低，居住的舒适度相对更高些。所以该小区的价格高于机场附近的其它小区，且价格走向较为平稳，购买风险较小。

购房成本方面，总价最低为60㎡一室一厅户型，报价212万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为74万元，二套首付为127万元。

小区户型包括了47㎡-181㎡不等的多种户型，适合不同住客的需求，选择多样。

在此以小区较具特点的71㎡两居和114㎡三居进行对比分析。

小区南北两侧均临街，18号楼、11号楼以及25号楼、乙8号楼等楼栋易受噪音影响；一区11号楼-一区16号楼等位于小区中部的楼栋居住环境较为安静，舒适度较高；一区25号楼、乙8号楼等靠近南侧的楼栋无高层建筑遮挡，通风、采光等条件较好。

南竺园小区位于机场附近，有4趟公交，乘坐2站即可到达机场，对于在机场工作的人员来说十分便利。

小区人口流动性小，生活氛围较为浓郁，且周边医疗、购物、休闲等配套设施齐全，适合安居类住房人群。

小区的绿化率较高，绿化面积大，绿植种类丰富，居住环境相对安静，适合对小区居住环境有一定要求的人群选择。

截止2021年7月，南竺园附近的新房为北京城建·北京合院，距离南竺园社区直线距离较近，故选取北京城建·北京合院进行对比分析。

作为顺义主要居住区，南竺园周边3公里内二手房项目较多，故而选取与南竺园小区距离较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的蓝海苑和蓝天苑进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。