石园东区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外,东边和杨镇板块接壤,西边是马坡板块和仁和板块,南临李桥板块,北面是北小营板块。
板块内交通便捷,有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中;地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站,极大方便板块内居民出行。
顺义城板块是顺义区发展较早的板块,经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》文件的落地实施,顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块,板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间,包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后,随着顺义城的深入开发,有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。
当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场;生态休闲方面,板块内有潮白河从中穿过,还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园,北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所;医疗方面,板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院,为板块内业主的健康保驾护航。
除了居住功能外,顺义城还是北京创新产业集群示范区(顺义)的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业,预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界,潮白河西部为顺义老城区,区域开发建设早,整体配套产业完善;而潮白河东部以南彩镇为主,南彩镇内有彩园工业区,以传统工业产业为主,建设程度相对潮白河西部比较落后。
目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多,以改善住宅为主,单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下,板块内二手房挂牌数量稳定,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计,2016年至今的5年时间内,顺义区共拍出26宗住宅用地,不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城,没有一块地落在顺义城板块。
顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应,并不意味着顺义城板块发展已经饱和,没有可开发地块。相反,在潮白河东侧的南彩镇,目前还有大量待开发土地,其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右,顺义城板块将有新地块进入土拍市场。
由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡,而后沙峪等地新房积极建设,导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小,整体比较平稳,一直处在一个比较温和的状态。
目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划(2017—2035年)》的落地实施,顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区(顺义)的提升区,未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。
北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局,确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元,到2035年实现产值1.2万亿元。
1.石园东区虽然建造年代较早,但其内部楼栋维护较好,人性化设施比较完善,商店和医疗措施的设置,方便了居民的日常生活,提升幸福感。
2.楼间距比较大,不仅房屋采光比较好,保证了日照时间,还保障了居住私密性,提高生活质量。
3.小区户型比较齐全,可以满足购房者的多种需求,其中以中小户型为主,总价低,购房成本相对宽松,过渡型强,方便业主以后的“滚动置业”。
4.租户占比低,住户人群以30岁到50岁为主,人员流动性小,邻里关系和睦,人文环境和谐,为购房者提供更好的居住体验。
截止2021年8月,该小区参考挂牌价格为36188元/㎡,环比上个月下降了0.52%。从近6个月的价格走势来看,该小区的价格波动不是很大。
该小区房价比顺义城价格高,但是价格比顺义区要低。由于近几年顺义区的交通网络建设比较完善带动了整个顺义区的发展,并且顺义当地的购房人数多,推动着顺义区的房价整体有所上升,而石园东区由于是老小区,顺义区内其他新房对老小区的冲击力较强,因此石园东区的价格比顺义区要低。
相比均价是38990元/㎡的顺义城商圈二手房来说,石园东区的价格略低,购房成本较低,整体性价比较高。但是石园东区的建造年代旧、停车位不足、没有电梯是其不可忽视的缺点。但是总体来说,石园东区的性价比高,经济紧张的客群可以将其作为过渡房源进行选择。
具体购房成本方面,拿二手房源91.69㎡两室一厅为例,报价335万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首付为35%,二套首付为60%,非普宅首套首付40%,二套首付80%。即该套房源首套首付为134万,二套首付为189万。
因税费和贷款额度都需要银行具体评估,评估价在一定程度上会影响到首付金额,所以上述例子仅供参考。
小区的户型主要有59㎡一居、62㎡-94㎡两居、77㎡-124㎡三居。小区里每栋楼都有一居、两居、三居室。在此选择小区较受欢迎的两个户型进行介绍,分别为59㎡的一室一厅和81㎡的两室一厅。
户型面积 | 59㎡一室一厅 | 81㎡两室一厅 |
户型图 | ||
户型优点 | 1.客厅朝南,与阳台相连,采光透气,增加使用面积 2:.户型方正,空间利用率较高 | 1.客厅和卧室A朝南,采光、采阳好,阳光充足,通风透气 2.客厅与阳台相连,增大客厅整体面积,晾晒空间充足 |
户型缺点 | 1.暗卫,通风性差,卫生间较潮湿,容易滋生细菌 2.卧室朝北,采阳较差 3.卫生间正对大门,不雅观,且私密性比较 | 1.没有规划餐桌,功能区不完整,客厅功能不明确 2.家居动线不合理,相互交叉 3.过道浪费面积大 |
小区共32栋楼,小区一居、两居、三居分布在每栋楼。
8号楼-10号楼、12号楼、19号楼、20号楼位于小区中心,受外界噪音干扰比较小,业主可以享受安静和舒适,并且有机会获得不同角度的更长时间的采光;
14号楼、15号楼,临近小区北门,出门就是石园大街,2号楼和5号楼临近东门,虽然出行比较方便,但是私密性比较差,并且道路上有较大的噪声,影响居民的生活质量;
21号楼和6号楼下面就是底商,虽然方便了小区居民的日常购物,但是噪声较大,居民的睡眠质量容易受到影响。
1.石园东区户型以经典的小两居为主,购房成本较低,首付压力相对较小,适合刚需人群购买。
2.小区不收停车费,物业费较低,生活成本较低,内部环境优美,生活配套设施完善,有较为完善的医疗设施,楼层低,上下楼比较方便,适合对生活品质有一定需求的购房者。
3.该区域目前正处于加速发展阶段,很多大型企业在附近落户,包括北京现代汽车有限公司、北京现代发动机工厂等,该区域有较大发展潜力,购房者可选择石园东区作为以后改善置业的跳板。
由于建造年代较早,石园东区内部已无新房出售,但其位于顺义城商圈,板块内在售的新房有北京城建四合院、波特兰花园、前进花园玉兰苑、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园。其中,前进花园玉兰苑、迈宇平墅的新房与石园东区价格相差不大,故选择这两个新房进行对比。对比数据如下:
小区名称 | 石园东区 | 前进花园玉兰苑(新房) | 迈宇平墅 |
位置 | 顺义区顺义城商圈 | 顺义区顺义城商圈 | 顺义区顺义城商圈 |
住宅性质 | 商品房/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 36188元/㎡ | 38000元/㎡ | 38000元/㎡ |
建筑时间 | 1994年-1999年 | 2021年 | 2021年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 59㎡一居 62㎡-94㎡两居 77㎡-124㎡三居 | 95㎡-103㎡两居 | 217㎡四居 242㎡五居 |
物业 | 单位自管物业 | 北京建升物业管理有限公司 | 自管 |
物业费 | 1.80元/㎡/月 | 2.80元/㎡/月 | 1.77元/㎡/月 |
优点 | 1.环境清新优美,绿化面积大,居民有充足的交往空间和活动场所 2.楼栋维护较好,墙面干净整洁 3.人性化设施较多,满足居民各种生活需要 4.车位免费,降低生活成本 | 1.临近地铁站,并且周边公交站点也较多,交通便利 2.户型比较方正,且采光较好 | 1.现代化立体交通网,多条公交线和地铁线穿过 2.物业品质高,几乎随叫随到,入住体验感好 3.距离顺义中心商业区近,方便通勤和购物 |
缺点 | 1.距离地铁站比较远,出行不便 2.楼道内存在电瓶车等占用公共空间的情况 3.没有电梯,老年人上下楼不方便 | 1.物业费较高,生活成本高。 2.只有400个车位,居民停车需求得不到满足 3.周边人口流动量大易造成混乱,噪声大 | 1.绿化率较低 2.物业费和车位费较高,后期养房成本高,生活压力大 3.以大户型为主,总价高,购房成本高 |
分析 | 三个小区的区别主要在于其受众群体,石园东区以中小户型为主,总价较低,多元化的户型可以满足大多数购房者的需求,而迈宇平墅的定位是高消费人群,总价较高,其受众群体范围较小。 从基础设施上看,迈宇平墅作为高档小区,其基础设施完善,而且建造年份较晚,现代化设施较为健全,居民的生活品质较高,其次是石园东区,虽然建造年份较早,但是维护比较好,各种生活服务设施也相对健全,最后是前进花园玉兰苑。 从养房成本上看,迈宇平墅的车位需要购买,价格较高,户型面积大,物业管理费高,而前进花园玉兰苑和石园东区的车位免费,户型小,相对的后期生活成本就较低,居民的生活压力比较小。 总体来说,石园东区的性价比较高,适合大多数人作为刚需性住房进行选择,前进花园玉兰苑的性价比稍次,而迈宇平墅适合经济水平高、对生活质量要求较高的高消费人群。 购房者应该根据自己的实际情况去妥善选择。 |
石园东区所处的顺义城板块是顺义区的主要住宅板块,板块内房源较多。小区周边二手房报价在3.5万/㎡-5.5万/㎡之间,其中东兴第二社区和裕龙花园五区和石园东区的价格相差不大,故选这两个小区进行对比。
小区名称 | 石园东区 | 东兴第二社区 | 裕龙花园五区 |
位置 | 顺义区顺义城 | 顺义区顺义城 | 顺义区顺义城 |
住宅性质 | 商品房/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房/经济适用房/单位集体自建房 |
售价 | 36188元/㎡ | 36745元/㎡ | 37612元/㎡ |
建筑时间 | 1994年-1999年 | 1996年-2001年 | 2003年-2005年 |
建筑类型 | 板楼 | 塔楼/板楼 | 板楼/塔板结合 |
户型面积 | 59㎡一居 62㎡-94㎡两居 77㎡-124㎡三居 | 67㎡-74㎡一居 68㎡-102㎡两居 82㎡-128㎡三居 105㎡-154㎡四居 | 97㎡-98㎡两居 132㎡-228㎡三居 194㎡-232㎡四居 |
物业 | 单位自管物业 | 北京市东腾物业管理中心 | 北京大龙绿港物业管理有限责任公司 |
物业费 | 1.80元/㎡/月 | 0.55元/㎡/月 | 1.60元/㎡/月-1.80元/㎡/月 |
优点 | 1.环境清新优美,绿化面积大,居民有充足的交往空间和活动场所 2.楼栋维护较好,墙面干净整洁 3.人性化设施较多,满足居民各种生活需要 4.车位免费,降低生活成本 | 1.从一居室到四居室均有,满足不同购房者需求 2.周边交通便利,多个地铁站和多条公交线路穿过 3.物业费相对较低,居民生活成本低 | 1.有地上车位和地下车位,停车位较多 2.地处顺义城区东侧潮白河转弯处,向北向东皆可欣赏潮白河美景 3.花园式小区,内部有人工湖,喷泉广场等 |
缺点 | 1.距离地铁站比较远,出行不便 2.楼道内存在电瓶车等占用公共空间的情况 3.没有电梯,老年人上下楼不方便 | 1.老旧小区,内部配套设施不够完善,比较老旧 2.没有地下车位,车位比较紧张,乱停乱放现象严重 | 1.绿化率较低 2.小区东边有高压线,距离6号楼较近 |
分析 | 三个小区的价格相近,周边的交通条件和商业条件等差别不大。 从小区内部环境来看,裕龙花园五区更加现代化,石园东区绿化率较高,小区内草木繁茂,而东兴第二社区则相对较差,设施较为陈旧。 从居住品质上说,裕龙花园五区的规划更加合理,有众多现代化的基础设施,并且是中西合璧的建设风格,居住条件更好,其次是石园东区的楼栋维护也较好,但是内部没有电梯,对于腿脚不便的居民来说可能不太方便,最后是东兴第二社区。 从物业管理上说,裕龙花园五区的建造时间较晚,物业的整体水平较高,其次是石园东区,最后是东兴第二社区。 从户型上看,石园东区和东兴第二社区都以中小户型为主,裕龙花园五区以大户型为主,主要服务的客群有差别,购房者应根据自己的实际需要进行选择。 从生活成本上看,裕龙花园五区环境优美,保养成本高,石园东区内部维护较好,这两个小区物业费比较高,后期的养房成本比较高,东兴第二社区的物业费比较低生活成本则较低。 总的来说,三个小区各有各的优缺点,裕龙花园五区适合对生活品质要求较高的人群,石园东区的性价比相对较高,东兴第二社区的生活成本比较低,但是居住条件相对较差。 购房者可以根据自己的实际需求去选择房源。 |