石园西区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。

随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。

尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。

预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、石园西区开发建设于1990年，楼龄较老，所以小区品质难免有些下降。但是小区处于逐渐改进的状态，小区较为新颖和被人称赞的是“智慧社区”的建设，就是加强该小区的管理，使小区管理方式更加先进和现代化。小区整体布局比较规整，并且设有单独的绿地铺设草坪，小区内的公共基础设施和绿植之间相互搭配，使得居住舒适度大大提升。

2、该小区的30栋楼包含了不同面积段的各类户型，小区的主力户型是两居和三居的户型，可选择的面积空间比较大。小区楼间距设计合理，距离为50米，楼栋之间的空间相对较大，这样有利于业主隐私的保护和楼栋采光、通风条件的优化。

3、小区内部设施完善。在小区广场内设有公共运动娱乐设施，在草坪上设有爱护花草的提示牌，以及在垃圾集中点设有垃圾分类箱，这些都有利于提高居民的生活舒适感。

4、小区周边配套比较齐全，生活氛围浓厚。小区周边有许多的饭店、文化生活馆等休闲娱乐场所。并且小区就医也比较便捷，小区四周有超市、医院、商场、公园、银行，店铺多元且丰富，对于居民的各方面的生活需求，都可以得到高质量的满足。

截止2021年7月，石园西区在售房源约24套，占全部房源的1.5%。小区挂牌均价为37508元/m²，主要成交户型为48m²-87㎡两居、104m²-105㎡三居。从近半年内的价格走势来看，前三个月小有波折，3月份的价格最低，后三个月价格变化幅度比较稳定，所以就价格来看比较平稳，适合入手。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%；该小区大部分楼栋建成于1990年，房龄31年，具体贷款额度和年限都需评估。

小区有30栋楼1620户，户型较丰富，一居到三居都有分布，现对主力户型的60㎡两室一厅和104㎡三室两厅进行分析。

石园西区总共有30栋楼。16号楼、29号楼靠近北门，进出小区很方便，对于上班人群比较友好。其中22号楼、23号楼离小区生活超市较近，日常购物非常方便；12号楼、18号楼在小区中心，环境舒适，相对比较安静，并且社区居委会和外来人口管理站均在12号楼旁边位置。

小区处于石园街道繁华地段，由于小区周围2公里无地铁，但是公交路线较多，所以对于有私家车的家庭或者个人来说比较友好；

小区周边医疗设施比较完善，不同类型的医院可以满足日常就医需求，对与老人同住的家庭而已是个不错的选择；

小区单价约为37508元/㎡，性价比较高，且可选户型面积段多，同样也适合在东六环附近以及在顺义区工作的购房者作为住房购置使用，以及适合预算不多的刚需人群。

截至2021年7月，小区附近一年内有新楼盘入市，在此我们选择同属顺义区的迈宇平墅小区作为对比。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房项目极多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的前进花园、幸福东区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。