五里仓社区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区西门距离顺平路500米，住户沿顺平路可到京承高速，城际快速切换。东门临近通顺路，可直达通州，自驾出行方便。

2、小区中心有文化广场，方便老人跳广场舞和打牌、下棋，小区周边200米有社区医院，周边3公里内有老年病医院，是宜老型的社区。

3、小区底商有餐饮、休闲配套齐全，能满足基本生活需求。步行5分钟可到达永辉超市、全兴超市等商业中心，生活氛围浓厚。

4、距离小区步行5分钟范围内有顺义公园、怡园公园两大公园，从早上6点到晚上10点长时段免费开放，休闲配套齐全，茶余饭后全家可悠闲散步。

截止2021年8月参考挂牌价格在39046元/㎡，比上月下降0.30%，价格环比虽有所下降，但从3月份开始的近半年的价格走势来看，整体价格波动在正常范围内。 6月份的时候该小区的挂牌结果也曾出现小幅度的下降，但波动在正常范围内。挂牌户型的大小和朝向、楼层均有可能影响到挂牌价格，使挂牌价格出现小幅度的上升或者下降。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的76.4㎡的两居室为例，幸福家APP上报价280万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为98万，二套首付为168万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

五里仓社区户型有58㎡-69㎡一居、59㎡-96㎡两居、75㎡-156㎡三居、183㎡四居。选取其中主力户型为76.4㎡的两居和103.3㎡的三居进行分析。

五里仓社区共65栋楼，分为第一社区、第二社区。

小区北侧临顺平路，东侧临通顺路，西侧为新顺南大街，离道路比较近的沿街业主有噪音的干扰。

小区设立东门、南门、西门多个出口，每个出口均有公交车站，通过公交通勤的，可选择离门口比较近的楼栋。

31号楼、32号楼、33号楼东侧有大的绿化带，形成楼栋与道路天然的隔离带，阻止人群靠近，可保障低楼层业主的私密性。

小区37号楼、38号楼下面有底商，餐饮、休闲等配套齐全，可满足基本的生活需求。

小区18号楼有五里仓社区医院，能够就近满足基础的就医需求。

小区西门离怡园公园比较近，东门离顺义公园比较近，都在步行5分钟的距离，靠近大门的住户，日常休闲散步更加方便。

1、五里仓社区周边步行5分钟范围内有劳动局、五里仓、仓上小区等多个公交枢纽站，但距离地铁站比较远，距离最近的顺义地铁站3公里，适合在顺义本区域内通过公交通勤的上班族；

2、小区最小户型58㎡，一居室设计，可改造为两居室，南北通透，南向大阳台，购房总价230万，适合刚需人群购买。小区价格高于顺义区挂牌均价和顺义城的挂牌均价，品质高于周边老小区，三室、四室的大户型适合区域内改善客群。

3、小区临近顺平路、通顺路等多条主干道，驾车沿主干可直通东六环、京承高速、通州等，适合以自驾为主要出行方式的客群。

截至2021年8月，顺义区一直是近几年土拍市场土地供应的热门地区，区域内新房较多，比如前进花园玉兰苑、IDPAPK艾迪公园、北京城建·北京合院、波特兰花园、迈宇平墅。选取顺义城板块内与项目直线距离2.5公里的北京城建·北京合院和与项目直线距离2公里的迈宇平墅两大在售商品房进行对比。

北京城建·北京合院由北京城建兴顺房地产开发有限公司开发，2017年开盘，2020年已交房，当前为现房销售。北京城建·北京合院的户型为95㎡-130㎡的三居和四居，根据幸福里APP显示，单价47000元/㎡，单价高于五里仓小区，总价和五里仓小区三居、四居相近。由于北京城建·北京合院和五里仓社区距离比较近，商业、医疗等基础配套基本共享，所以，北京城建·北京合院对五里仓小区的改善产品有一定的竞争性。

迈宇平墅由北京迈宇房地产开发有限公司开发，2020年开盘，预计2021年年底交房。当前幸福里APP单价38000元/㎡，和五里仓社区单价相近。当前在售户型为217㎡四居和242㎡五居。迈宇平墅交通配套也主要是以公交线路和自驾为主，距离最近地铁站距离在3公里以上，和五里仓社区基本持平。迈宇平墅户型比较大，对于五里仓社区三居室及以下户型的购买客群影响不大，但对购买四居户型的改善客群有一定的竞争性，毕竟新房的内部配套和居住体验都普遍优于二手房。

五里仓社区所处的顺义城板块是顺义区的主要住宅板块，板块内房源较多，多为2000年以后开发的房地产项目。小区周边二手房的报价在2.6万/㎡-5.5万/㎡,其中兴顺宝典和怡馨家园与五里仓社区距离比较近，整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。