前进花园牡丹苑位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。

板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。

板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、前进花园牡丹苑有着20年的楼龄，但较高的绿化程度和较低的居住密度，表现了小区环境的舒适度。小区内部基础设施配套齐全，设置了健身锻炼处和凉亭等锻炼休闲场所，且物业服务较为周密，适宜居住。

2、小区物业费较低，从生活成本方面考虑，在老小区生活的成本会节约许多，但物业服务内容并不少。小区有完善的门禁系统，以及门岗设置，保障了居民的安全；有保洁定期打扫卫生，保障居民居住环境的整洁；有维修人员进行设备维修，保证居民正常的生活运转。

3、从交通来看，在小区周围仅需步行几分钟的路程，即可抵达公车站或是地铁站，且该处的站点去往一些景点或者商圈很方便。

4、从商业方面来看，小区周边所带有的一些超市就能够满足居民日常生活的需求，从小区步行几分钟，就可以到达购物广场，能够满足居民的更高层次的需求。

5、从就医环境来看，小区附近步行几分钟就能够到达小诊所，可以满足居民一些日常的配药方面的需求，而驾车大约10分钟就可以到达一家三级甲等中医医院和一家二级综合性医保定点医院，满足居民的就医需求。

2021年7月，前进花园牡丹苑在售房源约32套，占全部房源的2.5%。小区目前挂牌均价在44373元/㎡，主要成交户型是97㎡两居，近半年成交价约430万/套。从价格走势来看，相较于上个月下降了0.06%。该小区的价格行情相较于顺义内的房屋均价略高，同样也是高于顺义城的平均房价的。从近半年的走势来看，整体平稳。

购房成本方面，116㎡三居户型，报价约515万/套。参照北京市现行的普宅标准看，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。即该套房源首套首付为206万，二套首付为412万，这个价格属于中等水平，小区内大部分为二手宅普房，由于小区楼龄较老，市场预测持观望态度。

该小区的户型有90㎡-97㎡的两居、94㎡-117㎡的三居，每栋楼都分布有两居和三居。其中该小区的主力户型为93㎡和97㎡的两居，下面对小区主力户型进行对比分析。

前进花园牡丹苑小区共有19栋楼，其中11号楼比较接近北门，方便进出小区；9号楼、10号楼、14号楼在小区中心位置，环境舒适，无噪音干扰，比较安静，适合喜静的人群。17号楼、18号楼靠近道路，要考虑来往行驶车辆及人口流动的噪音。小区周围的大部分便民设施多位于小区南方。

前进花园牡丹苑价格比较合理，户型以两居和三居为主，总价相对较低。主要指向两口之家和三口之家，不太适合多孩家庭。

小区的绿化环境较好，适合老人、小孩日常小憩。但小区建筑年代较为久远，与新小区比品质和设施有一定差距，购房者可根据个人需求进行选择。

适宜依靠地铁15号线通勤上下班的上班族，且小区的二手房价格大约在380万/套，性价比高，适合刚刚置业不久且资金较为充裕的刚需人群。

截止2021年7月，在前进花园牡丹苑小区附近除了前进花园玉兰苑之外，没有新的普通住宅小区的建设，因为前进花园玉兰苑小区与前进花园牡丹苑小区物业、开发商都相同，可比性不大。因此选取了距离前进花园牡丹苑小区5.8公里左右的国誉府小区来进行对比，供大家参考。

前进花园牡丹苑小区所在位置基本为居民区，其周围5公里的二手房小区很多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的小区进行对比，看看小区的产品力与性价比有何优劣。