馨港庄园三区位于顺义区李桥李天路。李桥商圈位于东六环和箭杆河之间，商圈东侧是顺义城郊结合部，到箭杆河为界；南侧与通州宋庄镇犬牙交织，最南端到张辛火车站；西侧与天竺商圈相邻，以东六环为界；北侧是顺义城商圈，以双河大街为界。

李桥商圈的区域功能定位分为三部分，北部仁和部分主要发展居住区，中部李桥部分主要发展产业区，河东李遂部分主要发展生态旅游。

商圈内的交通资源主要有东六环、京平高速和京承高速等，圈内高速路网发达。

商圈内的医疗资源主要有北河社区卫生服务站、沙浮社区卫生服务站等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有世纪华联超市、李桥大众超市等。

主要生态休闲资源有顺利新城滨河森林公园、东郊湿地公园等。 作为顺义的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房较少，二手房房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡。商圈内目前有三个商品房住宅新盘在售，分别是公园都会、路劲御和府和龙湖云河砚，均价3.85万/㎡起。

目前李桥商圈新房供应较多，价格相对较高，二手房较少，价格长期稳定。 目前商圈价值主要体现在产业预期方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是顺义城区。

根据北京市规自委官网显示，李桥商圈附近最新成交的地块是顺义新城第23街区新国展三期22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，该地块起拍价格较低，最终由保利+华润联合体以67.77亿+异地配建16万㎡+自持23%竞得，容积率2.5，建设用地面积10.51万㎡，规控建面约26.29万㎡，溢价率35%，核算楼面价3.26万/㎡。

从新产品未来售价上看，因新地块还连带“18亿异地建设资金”，其实际楼面价已超过4万/㎡，所以新地块仅楼面价已大幅超过了李桥商圈内的二手房均价，接近商圈内新房均价。

从地理位置上看，新国展三期地块紧邻中央别墅区，和李桥商圈之间隔着顺义机场，直线距离约7.8公里，距离较远。综上分析，二者之间无竞争关系，不会相互影响。

李桥商圈面积较大，地处顺义宜居宜业发展轴上，商圈包含了顺义李桥镇、仁和镇双河大街以南和李遂镇木燕路以西的大部分地区。

根据顺义区十四五规划显示，商圈的发展主要可以从以下几个方面来看：

一、产业方面，仁和部分重点发展商业服务、智能制造和航空航天；李桥部分大力发展数字经济、文体休闲和智慧安全等产业。李遂部分重点发展康养休闲、医疗健康、文创旅游等。

二、交通方面，已列入顺义区“十四五”拟实施重大工程交通类项目中的R4线东延项目，如果顺利实施，将会结束区域内没有轨道交通的历史。

三、城镇化方面，仁和部分积极承接首都中心城区的疏解产业和人口，持续提升城市综合服务水平和公共空间品质，建设配套完善的城市组团。李桥商圈发挥毗邻北京城市副中心的区位优势，增强政务服务保障能力、打造经济发展、科技引领、生态宜居的小城镇。李遂部分建设山水田园康旅小城镇。

小区楼栋排布错落有致，南北通透，没有遮光、避光的缺点。小区的户型种类较多，主力户型是两居，带电梯的户型多方正，不带电梯的则是双卫大两居，能够满足不同购房者的需要。

小区环境清幽，内部的绿化程度较高，绿化率为40%，喷泉花园景观是小区的一大亮点，与小区里的其它植被搭配效果比较好。

小区内部设备较为齐全，有健身器材、垃圾分类点、单独车位的停车棚、充电桩、社区活动中心等，提高了居民生活环境的舒适度。

小区周边的购物、休闲配套较为齐全，有中型超市、购物商场，可满足居民的日常消费；东郊森林湿地公园临近小区，为居民提供了一个亲近自然的去处；另外，附近还有游泳馆，台球、网球、高尔夫球以及马术俱乐部，供居民日常娱乐。

截至到2021年8月，馨港庄园三区的挂牌均价为30291元/㎡，从价格走势可以观察到，比上月小幅增长了0.57%，该小区的价格水平低于顺义区的平均房价，同样也低于顺义城的平均房价。因为小区周边的医疗设施不太齐全，大型医院较少，居民看病就医不便，而且小区东临京承线，会有一定程度的噪音干扰。另外，小区房龄为16年，相对较老，这也是影响价格的一个因素。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%。以85㎡两居为例，售价256万，首套首付为90万元，二套首付为154万元。该小区大部分楼栋建成于2003年-2005年，房龄约为13年，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型种类丰富，有48㎡-69㎡一居、63㎡-111㎡两居、108㎡-156㎡三居这三种房型。在此对小区较有特点的两个户型进行对比分析。

小区共38栋楼，23号楼、39号楼、40号楼靠近西南门，方便小区居民出入；16号楼、17号楼、18号楼、30号楼、32号楼在小区中间，环境比较幽静；35号楼、36号楼、37号楼靠近超市，方便居民采买日常所需用品；1号楼、2号楼、4号楼、6号楼、7号楼临京承线，可能会有噪音影响。

小区户型比较丰富，小户型的房子，售价相对较低，适合对房子有刚性需求且预算较少的年轻人。

小区环境优美，绿化率为40％，内有喷泉花园、凉亭、长廊等建筑，植被比较丰富，适合对居住环境舒适度有需求的人群。

小区周边配套设施完善，靠近商圈、医院，可以满足住户的基本生活需求，比较适合在顺义商圈工作和生活的人。

馨港庄园三区在北京市顺义区李桥，附近的新房有龙湖云河砚、公园都会、路劲御和府，全都在建设中，故选取距离最近的公园都会作对比。

馨港庄园三区位于顺义李桥商圈，小区周边5公里内二手房小区较多，老吴选取在价格与周边配套方面与馨港庄园三区相差不大的樱花园-六区与路峯国际，对比其产品力与性价比。