幸福东区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。

随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。

尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、幸福东区建成于2002年，楼栋外壁有保温层，顶层设有防水和隔热层，主打实用的设计。小区绿化率高，每栋楼前后都有绿植覆盖，道路两旁绿树成荫，提升了小区居民的居住舒适度，生活气息浓厚，交通非常便利，距离地铁站相当近。

小区内设有游乐场、健身房等公共娱乐休闲场所，整体配套设施较为齐全。

2、小区物业提供24小时安保执勤，为居民的生命财产安全保驾护航；保洁人员每日进行清洁，为居民提供了良好的生活环境；物业还会有专人免费上门进行维修相关设施。 和同区域新建小区相比，幸福东区虽然在物业品质和服务要求上和中高端小区有一定的差异性，但是对于基本生活需求来说是足够的，性价比也比较高。

3、从生活需求方面来说，幸福东区周边配套成熟，交通、医疗和生活购物都比较便利。而且小区周围超市和便利店众多，距离顺义商业中心也比较近。

4、小区距离北京市一级公园顺义公园和潮白河森林公园约1.6公里，居民可以在此放松身心、亲近大自然，是一家几口人周末休闲的好去处。

截至2021年7月，幸福东区在售房源33套，占全部房源的1.8%，小区挂牌均价为37734元/㎡，环比上涨约0.11%。主要成交户型为60㎡-100㎡两居以及90㎡三居，其中两居近一年的成交价约为250万/套-300万/套；三居近一年成交价约为350万/套-400万/套，挂牌成交速度较快。近半年价格低于顺义，高于顺义城。且从价格趋势来看，半年内成交价格呈稳定趋势。

购房成本方面，总价最低为42㎡一室一厅户型，报价119万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为41万元，二套首付约为71万元。

小区户型大部分都是小户型，涵盖了41㎡-102㎡各个户型，可选择比较多。

其中主力户型是58㎡-93㎡两居，适合两口之家或三口之家居住。

幸福东区总共26栋楼。

14号楼、20号楼临近幸福东街，离地铁站较近，出行较为方便，通勤依靠地铁的会更便利些，可以优先考虑；

8号楼、14号楼、15号楼、18号楼西侧、19号楼西侧、20号楼临街，对噪音不敏感，家中无幼儿的家庭可以选择。

小区位于顺义繁华地段且交通便利，适合在望京附近上班和依靠地铁15号线通勤的人群居住；对采光要求较高的人群，可选择60㎡-93㎡两居，总房款在228万/套-330万/套左右。

小区在售房价房价入门价较低，且性价比较高，且可选户型面积段多，适合刚需人群。

小区楼道管理杂乱、车辆乱停乱放，对于未来居住环境、品质要求较为严格的购房者来说，幸福东区或许并不是最佳之选。但对于想要便利的交通、商业，以及浓厚的烟火气息的购房者来说，这里会是一个不错的选择。

幸福东区附近新盘较少，故选取相对直线距离与项目最近的北京城建北京合院项目进行对比分析。

作为集中居住区，幸福东区周边小区较多，竞争力较大，故而选取在价格方面与幸福东区较为接近、周边配套区别不大，位置也相较不远的双兴东区及胜利小区进行对比。