绿港家园一区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。

板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。

随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.老小区新颜值。小区外立面的砖红色贴砖，不仅坚固耐用，而且时隔13年之久并没有褪色的现象，依然光亮如新。

2.交通便利。从小区步行15分钟可达地铁15号线顺义站，地铁15号线可到达奥林匹克公园、望京西等地；还有五条公交路线，公共交通出行十分方便。

3.小区周边生态环境良好。减湖公园、潮白河森林公园、顺义公园坐落在小区周围，公园内植被茂密，不仅净化了空气，还给业主提供了饭后遛弯健身之地。而且三大公园把小区从闹市中隔离开来，较为安静。

4.车位充足。小区有地下地上车位，车位比1：1.2，车位充足，可以满足业主的停车需求。

以幸福里app为准，截止到2021年8月，绿港家园一区挂牌均价为42792元/㎡，比上月下降0.48%。从近6个月的价格波动来看，3月份-5月份呈现上升趋势，6月份-8月份开始出现下降趋势，但因小区地理位置较好，商业氛围浓厚，生活较为便利，所以该小区近6个月均价一直高出顺义商圈和整个顺义区的均价。

具体购房成本方面，拿在售的100.1㎡的两居为例，报价440万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为176万，二套首付为352万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共8栋楼1140户，有60.2㎡的一居，76.2㎡-106.3㎡的两居，106.3㎡-136.2㎡的三居，148.8㎡的四居。其中主力户型为76.2㎡两室一厅和123.2㎡三室一厅。下面，将对这两种户型做简要分析。

小区共8栋楼，其中1号楼距离小区西北2门较近，5号楼距离东南门较近，方便车辆出行，日常以私家车出行的一族可以选择这两栋楼，日常以步行为主的人群可以选择6号楼和7号楼这两栋楼；

1号楼、4号楼、5号楼、8号楼靠近东安路和东兴市场路，车流量较多，环境比较嘈杂，有噪音影响，喜欢安静的人可以选择小区里面的2号楼和3号楼。

1号楼、2号楼、3号楼、4号楼紧邻减河公园，足不出户就可以欣赏风景，有相关需求的人群可以选择这四栋楼。

1.精心栽培的各种绿化塑造了小区园林式的居住环境，小区周边公园环绕，非常适合生活品质要求高的退休人员等老年人养老。

2.小区所有楼栋都安装了电梯，老人上下楼方便，家有老人的也可以选择该项目。

3.小区车位充足，私家车停车方便，周边道路通达，对于依赖私家车出行的人群比较合适。

4.小福周边800米范围内有4个公交站5条公交路线，周边多处共享单车停放点。1公里左右还有地铁15号线，途径奥林匹克公园、望京、石门等地，出行方便，地铁沿线的上班一族也可以考虑。

绿港家园一区位于顺义城商圈，属于顺义区比较成熟的传统地块，截止到2021年8月份，可供参考的在售新房包括前进花园玉兰苑、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园、北京城建北京合院、波特兰花园等新房，这里选择价格相差较小的前进花园玉兰苑和迈宇平墅做对比。

前进花园玉兰苑于2021年3月15日交房，截止2021年8月份挂牌参考价38000元/㎡，容积率1.4，人口密度小，居住舒适度高，但绿化率20%，绿化面积较小，物业费2.80元/㎡/月，在顺义商圈属于比较高的物业费用。小区共四种户型，户型是两居，面积在95.0 ㎡-103.0㎡范围内，户型选择存在一定局限性。三口之家可以选择该项目。

迈宇平墅2021年12月31日交房，容积率4.53，绿化率30%，物业费1.77元/㎡，共两种户型，四居和五居，8月份挂牌参考价38000元/㎡，户型面积比较大，资金压力大，最小的217.0㎡的四室三厅报价685万/套。如果家庭人口较多的家庭，资金比较充裕也可考虑该项目。

上述两个小区在单价上比绿港家园一区低，对绿港家园一区具有一定的冲击，但在户型选择上，绿港家园一区户型跨度大，选择人群较广，而前进花园玉兰苑只有两居，迈宇平墅只有四居和五居，面积较大，户型选择具有一定局限性，购房者可以根据自身需求择需选择。

三个小区均属于顺义区顺义商圈，属于比较成熟的板块，板块内的旧小区居多，这里选择价格相差较小、周边配套齐全、交通便利的裕龙花园五区和红杉一品进行对比。