万科四季花城位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。

板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区物业服务到位。小区的安保、保洁、设备维护等各方面工作人员都认真负责，与社区居民共同维护了良好的居住环境。

2、小区环境优美，居住舒适度高。万科四季花城吸引人的一个亮点就是小区内有一个带有水系的公园，公园里有茂盛的植被和生长旺盛的各色花草，假山、凉亭点缀其中，让人心旷神怡。

3、小区内部配套完善，丰富居民业余生活。小区北面设有乒乓球台、健身设施等运动场所，还有滑梯等儿童游乐设施。

4、小区周边配套设施成熟，居民生活便捷。小区周边分布有地铁站、各类商超以及生态公园，可以满足居民出行、娱乐、休闲等各类日常需求。

截至2021年7月，小区在售房源49套，占全部房源的1.7%。小区目前均价47010元/㎡，对比上月上升了0.24%。近6个月，小区整体均价高于本地均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格趋于平稳。从目前情况来看，小区价格平稳，短期内对购房者的影响较小。

购房成本方面，总价最低为67㎡一居，报价为336万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为134万元，二套首付为269万元。截止到2021年7月，万科四季花城小区上车总价336万元，首付134万元起。

小区户型涵盖了67㎡到204㎡不等的户型，各面积段、各户型，可选择性较多。本次我们选择比较受欢迎的92㎡两居及138㎡的两居进行比对分析。

万科四季花城共43栋楼约2924户，属于大型体量低密度社区，两居、三居户型占比最高。1号楼、3号楼靠近小区北门，方便居民出入。2号楼-4号楼临近奥特莱斯购物广场，适合年轻群体居住。8号楼、9号楼靠近小区东门，居民出入比较方便。19号楼-23号楼则位于小区中间，这些楼栋所在的区域环境比较清幽，比较在意小区环境的住户可以参考选择。

万科四季花城位于顺义区顺义城顺白路，靠近地铁15号线，对有乘地铁远距离上班的人群比较友好。小区物业服务品质上佳，如果对物业服务比较看重的住户，万科四季花城会是一个不错的选择。

小区内绿化覆盖面大，生态环境较好，居住条件相对比较舒适，对于看重小区居住环境的住户比较友好。

截止2021年7月，万科四季花城附近有新房在售，包括前进花园玉兰苑、北京城建·北京合院、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园、波特兰花园，故选取相对直线距离与项目最近的北京城建·北京合院小区进行对比分析，该项目与万科四季花园直线距离约3.5公里。

作为顺义主要居住区，万科四季花城周边两公里内二手房项目极多，故而选取与万科四季花城周边配套区别不大、位置相较不远的西辛南区和怡馨家园进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。