怡馨家园小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区环境优美，绿植搭配合理，水系设计多样，观赏性强，居住舒适度较高。

2、小区内部配套丰富，锻炼、休闲、采购食材等需求均可在小区内部解决，便利度较高。且小区内设有微型消防站及社区服务中心服务于居民，使得居民的生命及财产安全均有保障。

3、小区的周边配套较为齐全，生态休闲资源丰富，方便居民锻炼、运动等活动，商业资源众多，购物、娱乐等生活体验较高，为居民的品质生活提供了保障。

4、小区户型涵盖了54㎡一居-188㎡四居，种类较为齐全，且可选面积跨度较大，选择范围更广。

截止至2021年7月，怡馨家园挂牌均价为44123元/㎡。

顺义城区位于东六环外，距离城区较远，且仅有一条地铁线路可通往市区，所以顺义城区的均价是低于整个顺义区的平均水平的。但是怡馨家园小区的地理位置距离地铁站不是很远，且商业、医疗、生态等资源丰富，加上小区本身较高的品质，使得怡馨家园的价格不仅远远高于顺义城区，也高于了顺义区的均价。从价格走势上来看，整体是呈上升趋势，仅对比上月下降了0.78%，小区价格虽略有下滑，但浮动不大，可观望后再行入手。

从购房成本来看，参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。以100㎡两居为例，总价为441万元，该房源首套首付为176万元，二套首付为352万元。这个价格处于中上等水平，小区二手房为非普宅，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型种类众多，有54㎡-67㎡一居、74㎡-129㎡两居、78㎡-153㎡三居、86㎡-188㎡四居。本次以小区中选择人群较多的90㎡两居及116㎡的三居进行对比分析。

6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼位于小区东侧，距离怡园公园较近，居民运动、健身较为便利；

6号楼、20号楼、21号楼、22号楼、37号楼、38号楼，楼下均为底商，虽购物方便，但是略有嘈杂；

15号楼、16号楼、17号楼、24号楼、25号楼、33号楼处于小区的中心位置，较为安静，适合对声音敏感的人群；

39号楼为南北走向，夏季西晒情况较重，但由于能够接受到更多的光照，室内不易潮湿，且楼栋西侧无高大建筑物，视野效果较好。

小区的景观设计上较为精致，观赏性强，居住环境优雅，内外配套成熟，生活便利性较高，适合对环境品质及生活质量有较高要求的客群。

小区可乘坐地铁15号线到达国展、后沙峪、望京、三元桥等地，适合日常通勤在以上区域的客群居住。

怡馨家园位于顺义城区，板块内企事业单位较多，该小区较为适合在顺义城区工作的单位职工居住。

小区步行不到10分钟可达顺义火车站，途径北京站、承德、石家庄等地，对于需要经常前往承德、石家庄等地的差旅人群来说十分便利。

怡馨家园周边3公里范围内有一家新楼盘入市，故选取了距小区直线距离约2.5公里的北京城建北京合院小区进行对比。

怡馨家园小区周边已建成小区较多，在此选择了两个建筑年代较为接近的红杉一品小区以及建新南区小区进行对比。